Herramientas prácticas
Calculadora de Plusvalía Municipal
Estima el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) mediante el método objetivo, vigente desde el RDL 26/2021.
Introduce los datos del inmueble
Solo la parte del suelo (no la construcción). Consúltelo en el recibo del IBI o en la Sede del Catastro.
Años completos transcurridos entre la adquisición y la transmisión. Máximo 20.
Cada municipio fija su tipo, con un máximo legal del 30%. Consulte la ordenanza fiscal de su ayuntamiento.
Resultado estimado
Valor catastral del suelo
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Coeficiente aplicable
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Base imponible (método objetivo)
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Tipo impositivo municipal
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Plusvalía municipal estimada (cuota)
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Recuerde: Si el incremento de valor real (precio de venta − precio de compra de la parte proporcional del suelo) es inferior a la base calculada por el método objetivo, puede optar por el método real, que puede resultar en una cuota menor o incluso en cero si no hay incremento real.
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Esta calculadora es orientativa. Consulte con un profesional para un análisis personalizado.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), coloquialmente conocido como «plusvalía municipal», es un tributo local que grava el aumento de valor del suelo urbano producido desde la adquisición del inmueble hasta su transmisión (venta, herencia o donación). Lo recauda el ayuntamiento del municipio donde está ubicado el inmueble.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el posterior RDL 26/2021, el impuesto se reformó introduciendo dos métodos alternativos de cálculo: el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según años × tipo municipal) y el método real (incremento efectivo del valor del suelo). El contribuyente puede optar por el que resulte más beneficioso, e incluso no tributar si acredita que no ha habido incremento real de valor.
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Conceptos clave
Esta herramienta ofrece una estimación orientativa. Un especialista puede analizar su situación concreta en detalle.
Metodología y fuentes
La calculadora aplica el método objetivo del Real Decreto-Ley 26/2021 (vigente desde el 10 de noviembre de 2021) y los coeficientes máximos del art. 107.4 TRLRHL para ventas desde el 28 de enero hasta el 30 de noviembre de 2026 (tabla del RDL 8/2023). Desde el 1 de diciembre de 2026 se aplicará la tabla del RDL 29/2026 si el Congreso lo convalida. Si la ordenanza de su ayuntamiento fija un coeficiente menor, se aplica el de la ordenanza. Para ventas entre el 1 y el 27 de enero de 2026 rigió la tabla del RDL 16/2025 (derogado el 27-01-2026). El RDL 26/2021 sustituyó el régimen anterior declarado inconstitucional por el TC en sentencias 59/2017, 126/2019 y 182/2021.
Supuestos aplicados por esta calculadora
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Método objetivo
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente aprobado para el período de generación. El máximo legal va del 0,09 (12 a 15 años de tenencia) al 0,40 (20 años o más). Se toman años completos, sin fracciones. Para menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos; la calculadora da el máximo anual. Fuente: art. 107.4 TRLRHL (tabla: RDL 8/2023; método objetivo y real: RDL 26/2021).
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Método real (opción del contribuyente)
Si la ganancia real de la parte del suelo (precio venta − precio compra en proporción suelo/total) es inferior al resultado objetivo, el contribuyente puede optar por tributar por la ganancia real. Si la ganancia real es negativa (pérdida), la transmisión no está sujeta al impuesto.
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Tipo impositivo
Cada ayuntamiento fija su tipo dentro de los límites del art. 108 LHL: máximo del 30%. La calculadora usa el tipo que el usuario introduzca. En caso de duda, consulte la ordenanza fiscal municipal.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-Ley 26/2021 — reforma del IIVTNU
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales — arts. 104-110
- STC 182/2021 — inconstitucionalidad régimen anterior IIVTNU
Última revisión: 2026-10-24
Revisado por: Bárbara Botía · Of Counsel · ICA Málaga, colegiada 11.233
Esta calculadora ofrece una estimación con fines informativos. No sustituye al asesoramiento profesional. Los resultados pueden variar en función de circunstancias personales y de cambios normativos. Para una planificación adaptada a tu caso, consulta con un asesor.
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