Stadtmiete: Rechtssichere Mietverträge nach LAU und Wohnrechtsgesetz 2023

Die Stadtmiete in Spanien wird durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU 29/1994, mit den durch das Wohnrechtsgesetz 12/2023 eingeführten Änderungen) und ergänzend durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt. Die LAU unterscheidet drei Kategorien: Hauptwohnungsmietvertrag (Art. 2), der den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters befriedigt und den obligatorischen Verlängerungen und Mietpreisbeschränkungen in angespannten Wohnungsmärkten unterliegt; Saisonmietvertrag (Art. 3), der einen vorübergehenden Bedarf deckt und mehr Vertragsfreiheit erlaubt; sowie Gewerbemietvertrag (ebenfalls Art. 3), der Geschäftslokale, Büros, Lagerhallen und andere Nichtwohnimmobilien mit voller Vertragsfreiheit regelt. Das Wohnrechtsgesetz 12/2023 hat strukturelle Änderungen eingeführt — neuer Anpassungsindex, Spannungsgebiete, verstärkte Pflichten für Großvermieter — deren Anwendung je nach Autonomer Gemeinschaft variiert, was eine regionale Rechtsberatung unerlässlich macht.

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LAU und Wohnrechtsgesetz 2023: das normative Mietrecht in Spanien

Der Hauptwohnungsmietvertrag ist seit der Reform von 2019 und dem nachfolgenden Wohnrechtsgesetz 12/2023 die am stärksten regulierte Form des privaten Vermögensrechts in Spanien. Die obligatorischen Vertragsverlängerungen (fünf Jahre bei natürlichen Personen als Vermieter, sieben Jahre bei juristischen Personen) und die anschließende stillschweigende Verlängerung um drei Jahre bedeuten, dass ein schlecht ausgearbeiteter Vertrag die Verfügbarkeit der Immobilie für ein Jahrzehnt binden kann.

Das Wohnrechtsgesetz 12/2023 hat außerdem das Konzept der angespannten Wohnungsmärkte eingeführt: Wenn eine Autonome Gemeinschaft ein solches Gebiet ausweist, dürfen neue Verträge weder die nach dem amtlichen Index aktualisierte Vormiete noch den regionalen Mietpreisreferenzindex überschreiten. Für Großvermieter — natürliche oder juristische Personen mit mehr als zehn Wohnimmobilien oder 1.500 m² zu Wohnzwecken im Spannungsgebiet — sind die Beschränkungen noch strenger.

Katalonien war Vorreiter bei der Mietpreiskontrolle und war auch das erste Bundesland, das nach dem Wohnrechtsgesetz 12/2023 Spannungsgebiete ausgewiesen hat. Die Balearen und das Baskenland sind demselben Weg gefolgt. Madrid, Andalusien und die Gemeinschaft Valencia haben sich dagegen entschieden, was die Vertragsfreiheit dort erhält. Diese regionalen Unterschiede machen das Wissen über die spezifische Gesetzgebung jedes Gebiets unerlässlich.