Les promoteurs devront appliquer le taux de TVA de 21 % pour les travaux ne qualifiant pas de réhabilitation

La détermination du taux d'imposition applicable aux travaux de construction et de rénovation suscite des doutes fréquents dans le secteur immobilier. La Direction Générale des Tributs (DGT) a précisé les limites séparant l'application du taux réduit de 10 % de l'obligation d'appliquer le taux général de 21 % dans les opérations de promotion.

Ce qu'a décidé la DGT

L'organe consultatif établit que les exécutions de travaux de construction ou de réhabilitation de bâtiments destinés principalement à l'habitation pourront être taxées à 10 %, à condition qu'ils soient formalisés directement entre le promoteur et l'entrepreneur et qu'ils respectent strictement la nature de la réhabilitation. Pour qu'un travail soit considéré comme une réhabilitation, il doit remplir deux conditions cumulatives :

• Nature technique : L'objet principal doit être la reconstruction, ce qui implique que plus de 50 % du coût des travaux doit être consacré aux éléments structurels, aux façades ou aux toitures.
• Seuil économique : Le coût des travaux doit excéder 25 % de la valeur de l'immeuble, en excluant la valeur du terrain.

Si les travaux ne respectent pas ces exigences de reconstruction ou de coût minimum, les interventions pour un promoteur seront taxées à 21 %, car elles ne sont pas considérées comme des opérations de rénovation et de réparation destinées à des particuliers ou à des communautés de propriétaires.

Ce que cela signifie pour vous

Pour les entreprises de promotion, ce critère limite l'utilisation du taux réduit. Il ne suffit pas d'effectuer des rénovations dans des bâtiments destinés à l'habitation ; il est nécessaire que l'intervention soit structurellement significative et économiquement pertinente par rapport à la valeur de l'immeuble. L'aptitude à l'usage d'habitation sera déterminée par les caractéristiques objectives de conception et de construction, sans que l'existence d'un certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad) ne soit obligatoire pour cette analyse.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire de réaliser une ventilation détaillée des coûts des travaux avant la facturation afin d'identifier la partie correspondant aux éléments structurels, aux façades ou aux toitures. La classification correcte des travaux déterminera la charge fiscale de l'opération et la déductibilité de la TVA supportée. Il est recommandé d'évaluer chaque projet individuellement pour s'assurer que la nature technique de la rénovation est conforme à la réglementation en vigueur.