Las promotoras deberán aplicar el 21% de IVA en obras que no califiquen como rehabilitación

La determinación del tipo impositivo aplicable a las obras de construcción y reforma genera dudas frecuentes en el sector inmobiliario. La Dirección General de Tributos ha precisado los límites que separan la aplicación del tipo reducido del 10% de la obligación de aplicar el tipo general del 21% en operaciones de promoción.

Qué ha resuelto la DGT

El órgano consultivo establece que las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas podrán tributar al 10% siempre que se formalicen directamente entre el promotor y el contratista y cumplan estrictamente con la naturaleza de rehabilitación. Para que una obra sea considerada rehabilitación, debe cumplir dos condiciones concurrentes:

• Naturaleza técnica: El objeto principal debe ser la reconstrucción, lo que implica que más del 50% del coste de la obra debe destinarse a elementos estructurales, fachadas o cubiertas.
• Umbral económico: El coste de la obra debe exceder el 25% del valor del inmueble, excluyendo el valor del suelo.

Si la obra no cumple con estos requisitos de reconstrucción o de coste mínimo, las actuaciones para una promotora tributarán al 21%, dado que no se consideran operaciones de renovación y reparación destinadas a particulares o comunidades de propietarios.

Qué significa para ti

Para las empresas promotoras, este criterio limita el uso del tipo reducido. No basta con realizar reformas en edificios destinados a vivienda; es necesario que la intervención sea estructuralmente significativa y económicamente relevante respecto al valor del inmueble. La aptitud para uso de vivienda se determinará por las características objetivas de diseño y construcción, sin que sea preceptiva la existencia de una cédula de habitabilidad para este análisis.

Qué conviene hacer

Es necesario realizar un desglose detallado de los costes de obra antes de la facturación para identificar qué parte corresponde a elementos estructurales, fachadas o cubiertas. La correcta clasificación de la obra determinará la carga impositiva de la operación y la deducibilidad de las cuotas soportadas. Se recomienda valorar cada proyecto de forma individual para asegurar que la naturaleza técnica de la reforma se ajusta a la normativa vigente.