Les bâtiments faisant l'objet d'une interdiction d'usage résidentiel par l'urbanisme seront taxés à 21 % de TVA

L'application du taux d'imposition réduit lors de la transmission d'immeubles ne dépend pas uniquement de l'intention des parties, mais de la réalité juridique et technique de la construction. La Dirección General de Tributos (DGT) a récemment clarifié la portée de l'aptitude d'un bâtiment à être considéré comme habitation aux fins de la TVA.

Ce qu'a résolu la DGT

La consultation analyse si la transmission de bâtiments terminés peut bénéficier du taux réduit de 10 % prévu par la Loi 37/1992. Le critère de l'Administration établit que, pour bénéficier de ce taux d'imposition, le bâtiment doit être apte à son utilisation comme habitation selon deux facteurs :

• Caractéristiques objectives : La structure et les éléments de l'immeuble doivent permettre l'usage résidentiel.
• Destination légale possible : L'immeuble doit pouvoir être destiné à l'habitation sans enfreindre la réglementation en vigueur.

En ce sens, la DGT conclut que s'il existe une interdiction légale d'ordre urbanistique empêchant les bâtiments d'être considérés comme aptes à un usage résidentiel, la transmission ne pourra pas appliquer le taux de 10 % et devra être taxée au taux général de 21 %.

Ce que cela signifie pour vous

Ce critère a un impact direct sur les entités commerciales qui réalisent des travaux de rénovation et la transmission ultérieure d'immeubles ayant des usages spécifiques. Si l'activité de l'entreprise implique la commercialisation de bâtiments qui, en raison de leur emplacement ou de la réglementation du sol, ne peuvent être légalement destinés à l'habitation, le coût fiscal de l'opération sera supérieur à celui prévu si l'on supposait l'application du taux réduit.

Pour les acheteurs de ces bâtiments, cela se traduit par une augmentation du prix final en raison de la charge fiscale de 21 %, ce qui affecte la planification financière de l'acquisition.

Ce qu'il convient de faire

Lors de la commercialisation d'immeubles, il est nécessaire de vérifier la compatibilité de l'usage résidentiel avec la réglementation d'urbanisme applicable au sol et à l'édifice. L'existence de restrictions dans l'aménagement municipal peut radicalement changer le taux de TVA applicable à l'opération. Il est recommandé de réaliser une analyse technique et juridique préalable à la transmission afin de déterminer le taux d'imposition correct et d'éviter des imprévus avec l'Administration fiscale.