Gebäude mit städtebaulichem Wohnverbot unterliegen dem 21 %-igen Mehrwertsteuersatz

Die Anwendung des ermäßigten Steuersatzes bei der Übertragung von Immobilien hängt nicht allein von der Absicht der Parteien ab, sondern von der rechtlichen und technischen Realität des Bauwerks. Die Dirección General de Tributos (DGT) hat kürzlich den Umfang der Eignung eines Gebäudes geklärt, um im Sinne der Mehrwertsteuer (IVA) als Wohnraum zu gelten.

Was die DGT entschieden hat

Die Anfrage analysiert, ob die Übertragung fertiger Gebäude den in Gesetz 37/1992 vorgesehenen ermäßigten Satz von 10 % in Anspruch nehmen kann. Das Kriterium der Verwaltung legt fest, dass das Gebäude zwei Faktoren entsprechen muss, um von diesem Steuersatz zu profitieren: die Eignung zur Nutzung als Wohnraum.

• Objektive Merkmale: Die Struktur und die Elemente der Immobilie müssen die Wohnnutzung ermöglichen.
• Mögliche rechtliche Bestimmung: Die Immobilie muss ohne Verletzung der geltenden Vorschriften als Wohnraum genutzt werden können.

In diesem Sinne kommt die DGT zu dem Schluss, dass, wenn ein rechtliches städtebauliches Verbot besteht, das verhindert, dass die Gebäude als für die Wohnnutzung geeignet angesehen werden, die Übertragung nicht den 10 %-Satz anwenden kann und mit dem Regelsatz von 21 % zu versteuern ist.

Was das für Sie bedeutet

Dieses Kriterium hat direkte Auswirkungen auf Handelsunternehmen, die Renovierungsarbeiten durchführen und anschließend Immobilien mit spezifischen Nutzungen übertragen. Wenn die Tätigkeit des Unternehmens den Vertrieb von Gebäuden umfasst, die aufgrund ihrer Lage oder der Bodenordnung rechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden können, werden die steuerlichen Kosten der Transaktion höher sein als erwartet, wenn man vom ermäßigten Satz ausgehen würde.

Für die Käufer dieser Gebäude bedeutet dies eine Erhöhung des Endpreises aufgrund der Steuerlast von 21 %, was die Finanzplanung des Erwerbs beeinflusst.

Was ratsam ist

Beim Vertrieb von Immobilien ist es notwendig, die Kompatibilität der Wohnnutzung mit den auf den Boden und das Gebäude anwendbaren städtebaulichen Vorschriften zu prüfen. Das Vorhandensein von Beschränkungen in der kommunalen Planung kann den auf den Vorgang anwendbaren Mehrwertsteuersatz radikal ändern. Es wird empfohlen, vor der Übertragung eine technische und rechtliche Analyse durchzuführen, um den korrekten Steuersatz zu ermitteln und Unwägbarkeiten mit der Steuerverwaltung zu vermeiden.