La valeur d'acquisition d'un logement en autopromotion inclut le terrain et la construction

Déterminer la valeur d'acquisition d'un bien immobilier est une étape cruciale pour calculer correctement la plus-value ou la moins-value réalisée lors de la vente d'une propriété. Dans le cas des logements construits par autopromotion, la détermination de ce coût peut présenter des complexités techniques que la Direction Générale des Tributs (DGT) a récemment précisées.

Ce qu'a résolu la DGT

La DGT a établi que la valeur d'acquisition d'un logement en autopromotion est composée de trois éléments fondamentaux :

• Le montant réel du terrain : le coût effectif de la parcelle sur laquelle la construction est édifiée.
• Le coût des travaux de construction : la dépense totale découlant de l'exécution du logement.
• Frais et taxes inhérents : tous les coûts liés tant à l'acquisition du terrain qu'à la déclaration ultérieure de construction nouvelle.

De même, la résolution indique que, dans le scénario de l'autopromotion, il incombe au contribuable de prouver de manière probante le coût de la construction. Concernant le moment de l'acquisition, la date sera fixée à l'achèvement des travaux ou, dans le cas où cette date ne peut être prouvée, à la date de l'acte de déclaration de construction nouvelle.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes une personne physique ayant construit votre propre logement sur un terrain, ce critère impacte directement votre future charge fiscale lors de la vente du bien immobilier. Un calcul correct de la valeur d'acquisition permet de réduire la base imposable de la plus-value dans l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF), évitant ainsi un paiement excessif d'impôts dû à une évaluation erronée du coût des travaux.

Il est fondamental de comprendre qu'une simple estimation ne suffit pas ; la réglementation exige que chaque euro investi dans la construction et les frais associés soit dûment documenté pour que l'administration fiscale (Hacienda) le reconnaisse comme faisant partie de la valeur d'acquisition.

Ce qu'il convient de faire

Pour assurer une détermination correcte de la valeur d'acquisition, il est nécessaire de tenir un registre exhaustif de toute la documentation relative au projet. Cela inclut les factures de matériaux, les contrats de services de construction, les justificatifs de paiement des taxes et la documentation relative à la déclaration de construction nouvelle. La capacité à prouver la date d'achèvement des travaux ou la date de l'acte sera déterminante pour le calcul de la période de détention et la valorisation du bien immobilier.