El valor de adquisición de una vivienda autopromocionada incluye el terreno y la construcción

Determinar el valor de adquisición de un inmueble es un paso crítico para calcular correctamente la ganancia o pérdida patrimonial que se produce al vender una propiedad. En el caso de las viviendas construidas mediante autopromoción, la determinación de este coste puede presentar complejidades técnicas que la Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado recientemente.

Qué ha resuelto la DGT

La DGT ha establecido que el valor de adquisición de una vivienda autopromocionada está compuesto por tres elementos fundamentales:

• El importe real del terreno: el coste efectivo de la parcela sobre la que se construye.
• El coste de las obras de construcción: el gasto total derivado de la ejecución de la vivienda.
• Gastos y tributos inherentes: todos aquellos costes vinculados tanto a la adquisición del terreno como a la posterior declaración de obra nueva.

Asimismo, la resolución señala que, en el escenario de la autopromoción, es responsabilidad del contribuyente acreditar fehacientemente el coste de la construcción. Respecto al momento de la adquisición, la fecha se fijará en la finalización de las obras o, en caso de no poder acreditarse dicha fecha, en la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.

Qué significa para ti

Si eres una persona física que ha construido su propia vivienda en un terreno, este criterio impacta directamente en tu futura carga fiscal al vender el inmueble. Un cálculo correcto del valor de adquisición permite reducir la base imponible de la ganancia patrimonial en el IRPF, evitando un pago excesivo de impuestos por una valoración errónea del coste de la obra.

Es fundamental entender que no basta con una estimación; la normativa exige que cada euro invertido en la construcción y los gastos asociados esté debidamente documentado para que Hacienda lo reconozca como parte del valor de adquisición.

Qué conviene hacer

Para asegurar la correcta determinación del valor de adquisición, es necesario mantener un registro exhaustivo de toda la documentación relacionada con el proyecto. Esto incluye facturas de materiales, contratos de servicios de construcción, justificantes de pago de tributos y la documentación relativa a la declaración de obra nueva. La capacidad de acreditar la fecha de finalización de las obras o la fecha de la escritura será determinante para el cálculo del periodo de tenencia y la valoración del inmueble.