Anschaffungskosten eines selbstgebauten Hauses umfassen Grundstück und Bauarbeiten

Die Ermittlung der Anschaffungskosten einer Immobilie ist ein entscheidender Schritt, um den Veräußerungsgewinn oder -verlust beim Verkauf einer Immobilie korrekt zu berechnen. Im Falle von Häusern, die im Eigenbau errichtet wurden, kann die Bestimmung dieser Kosten technische Komplexitäten aufweisen, die die Generaldirektion für Steuern (DGT) kürzlich präzisiert hat.

Was die DGT entschieden hat

Die DGT hat festgelegt, dass die Anschaffungskosten eines im Eigenbau errichteten Hauses aus drei grundlegenden Elementen bestehen:

• Der tatsächliche Betrag des Grundstücks: die effektiven Kosten des Grundstücks, auf dem gebaut wird.
• Die Kosten der Bauarbeiten: die Gesamtausgaben, die sich aus der Errichtung des Hauses ergeben.
• Inhärente Kosten und Steuern: alle Kosten, die sowohl mit dem Erwerb des Grundstücks als auch mit der anschließenden Erklärung des Neubaus verbunden sind.

Darüber hinaus weist die Entscheidung darauf hin, dass es im Szenario des Eigenbaus in der Verantwortung des Steuerpflichtigen liegt, die Baukosten zweifelsfrei nachzuweisen. In Bezug auf den Zeitpunkt des Erwerbs wird das Datum auf den Abschluss der Bauarbeiten festgelegt oder, falls dieses Datum nicht nachgewiesen werden kann, auf das Datum der Urkunde zur Erklärung des Neubaus.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine natürliche Person sind, die ihr eigenes Haus auf einem Grundstück gebaut hat, wirkt sich dieses Kriterium direkt auf Ihre zukünftige Steuerlast beim Verkauf der Immobilie aus. Eine korrekte Berechnung der Anschaffungskosten ermöglicht es, die Bemessungsgrundlage des Veräußerungsgewinns in der Einkommensteuer (IRPF) zu reduzieren und so eine übermäßige Steuerzahlung aufgrund einer fehlerhaften Bewertung der Baukosten zu vermeiden.

Es ist wichtig zu verstehen, dass eine Schätzung nicht ausreicht; die Vorschriften verlangen, dass jeder in den Bau und die damit verbundenen Kosten investierte Euro ordnungsgemäß dokumentiert ist, damit das Finanzamt ihn als Teil der Anschaffungskosten anerkennt.

Was ratsam ist

Um die korrekte Ermittlung der Anschaffungskosten zu gewährleisten, ist es notwendig, eine umfassende Dokumentation aller mit dem Projekt zusammenhängenden Unterlagen zu führen. Dies umfasst Materialrechnungen, Verträge über Bauleistungen, Belege über die Zahlung von Steuern und die Unterlagen zur Erklärung des Neubaus. Die Fähigkeit, das Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten oder das Datum der Urkunde nachzuweisen, wird für die Berechnung des Haltedatums und die Bewertung der Immobilie entscheidend sein.