La DGT précise que les dettes hypothécaires ne peuvent être déduites de la valeur d'acquisition

Le calcul de la plus-value ou de la moins-value patrimoniale dans l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) nécessite une détermination précise de la valeur d'acquisition du bien. Un doute récurrent surgit lorsque l'immeuble acquis présente des charges ou des dettes antérieures, comme c'est le cas lors des ventes aux enchères.

Ce qu'a résolu la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) a précisé que la valeur d'acquisition doit être exclusivement composée du montant réel de l'achat, du coût des investissements, des améliorations ainsi que des frais et taxes inhérents au processus. En ce sens, le critère établit qu'il n'est pas possible de déduire les charges et dettes qui grevaient l'immeuble au moment de son acquisition pour réduire ladite valeur.

La réglementation appliquée, la Loi 35/2006 de l'IRPF, détermine que les intérêts des dettes ne font pas partie du coût d'acquisition. Par conséquent, le fait qu'un immeuble soit acquis avec une dette associée ne permet pas au contribuable d'utiliser ladite charge pour diminuer la valeur d'acquisition dans le calcul de la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes un particulier ayant acquis un bien immobilier, en particulier dans le cadre de processus d'enchères où le bien peut entraîner des dettes ou des hypothèques, ce critère impacte directement votre déclaration de revenus. Ne pouvant pas déduire ces charges, la valeur d'acquisition sera plus élevée que ce que certains contribuables pourraient espérer, ce qui pourrait entraîner une plus-value patrimoniale supérieure et, par conséquent, une charge fiscale plus importante au moment de la vente du bien.

Ce qu'il convient de faire

Il est fondamental d'assurer un suivi rigoureux de tous les frais et investissements pouvant être capitalisés dans le cadre de la valeur d'acquisition, tels que les taxes inhérentes et les améliorations. Étant donné que les dettes ne sont pas déductibles, la documentation correcte des coûts réels d'acquisition est la seule voie pour garantir que la valeur d'acquisition soit le maximum autorisé par la réglementation en vigueur. Il est recommandé d'évaluer chaque situation particulière afin de déterminer l'impact fiscal exact sur votre patrimoine.