DGT stellt klar, dass Hypothekenschulden nicht vom Anschaffungswert abgezogen werden können

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts in der Einkommensteuer (IRPF) erfordert eine präzise Ermittlung des Anschaffungswerts des Vermögenswertes. Ein häufiger Zweifel entsteht, wenn die erworbene Immobilie mit Vorbelastungen oder Schulden behaftet ist, wie es beispielsweise bei Versteigerungen der Fall ist.

Was die DGT entschieden hat

Die Dirección General de Tributos (DGT) hat klargestellt, dass der Anschaffungswert ausschließlich aus dem tatsächlichen Kaufpreis, den Kosten für Investitionen, Verbesserungen sowie den mit dem Prozess verbundenen Ausgaben und Steuern bestehen muss. In diesem Sinne legt das Kriterium fest, dass es nicht möglich ist, die Lasten und Schulden, die die Immobilie zum Zeitpunkt ihres Erwerbs belasteten, abzuziehen, um diesen Wert zu mindern.

Die angewandte Norm, das Gesetz 35/2006 (Ley 35/2006) über die Einkommensteuer (IRPF), bestimmt, dass Zinsen auf Schulden nicht Teil der Anschaffungskosten sind. Daher erlaubt die Tatsache, dass eine Immobilie mit einer damit verbundenen Schuld erworben wird, dem Steuerpflichtigen nicht, diese Belastung zu nutzen, um den Anschaffungswert bei der Berechnung der Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert zu verringern.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine Privatperson sind, die eine Immobilie erworben hat – insbesondere in Versteigerungsverfahren, bei denen der Vermögenswert Schulden oder Hypotheken mit sich bringen kann –, hat dieses Kriterium direkte Auswirkungen auf Ihre Einkommensteuererklärung. Da diese Belastungen nicht abgezogen werden können, wird der Anschaffungswert höher ausfallen, als manche Steuerpflichtige erwarten könnten, was zu einem höheren Veräußerungsgewinn und somit zu einer höheren Steuerlast beim Verkauf des Vermögenswertes führen kann.

Was ratsam ist

Es ist von grundlegender Bedeutung, alle Ausgaben und Investitionen, die als Teil des Anschaffungswerts aktiviert werden können, wie etwa damit verbundene Steuern und Verbesserungen, genau zu dokumentieren. Da Schulden nicht abzugsfähig sind, ist die korrekte Dokumentation der tatsächlichen Anschaffungskosten der einzige Weg, um sicherzustellen, dass der Anschaffungswert dem nach geltender Rechtslage maximal zulässigen Wert entspricht. Es wird empfohlen, jede Einzelsituation zu bewerten, um die genauen steuerlichen Auswirkungen auf das Vermögen zu ermitteln.