La DGT aclara que no se pueden deducir deudas hipotecarias en el valor de adquisición

El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) requiere una determinación precisa del valor de adquisición del bien. Una duda recurrente surge cuando el inmueble adquirido presenta cargas o deudas previas, como ocurre en las subastas.

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha aclarado que el valor de adquisición debe componerse exclusivamente del importe real de la compra, el coste de las inversiones, las mejoras y los gastos y tributos inherentes al proceso. En este sentido, el criterio establece que no es posible deducir las cargas y deudas que gravaban el inmueble en el momento de su adquisición para reducir dicho valor.

La normativa aplicada, la Ley 35/2006 del IRPF, determina que los intereses de las deudas no forman parte del coste de adquisición. Por tanto, el hecho de que un inmueble se adquiera con una deuda asociada no permite que el contribuyente utilice dicha carga para disminuir el valor de adquisición en el cálculo de la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Qué significa para ti

Si eres un particular que ha adquirido un inmueble, especialmente en procesos de subasta donde el bien puede arrastrar deudas o hipotecas, este criterio impacta directamente en tu declaración de la renta. Al no poder deducir estas cargas, el valor de adquisición será mayor de lo que algunos contribuyentes podrían esperar, lo que podría derivar en una ganancia patrimonial superior y, por ende, en una mayor carga tributaria al momento de vender el bien.

Qué conviene hacer

Es fundamental realizar un seguimiento riguroso de todos los gastos e inversiones que se puedan capitalizar como parte del valor de adquisición, tales como tributos inherentes y mejoras. Dado que las deudas no son deducibles, la correcta documentación de los costes reales de la adquisición es la única vía para asegurar que el valor de adquisición sea el máximo permitido por la normativa vigente. Se recomienda valorar cada situación particular para determinar el impacto fiscal exacto en su patrimonio.