La construction de la nouvelle résidence doit être achevée en quatre ans pour bénéficier de l'exonération

L'application de l'exonération pour réinvestissement dans la construction d'une nouvelle résidence principale nécessite le respect strict de délais temporels liant la vente de l'ancienne propriété au début et à l'achèvement des nouveaux travaux. Une erreur dans le calcul de ces périodes peut entraîner la perte de l'avantage fiscal sur la plus-value réalisée.

Ce qu'a décidé la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) a précisé que, pour qu'une personne physique puisse bénéficier de l'exonération de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) en réinvestissant le montant de la vente de sa résidence principale dans la construction d'une autre, elle doit satisfaire à une double condition temporelle :

• Réinvestissement du montant : La totalité de l'argent obtenu par la transmission de l'ancienne habitation doit être affectée à la construction de la nouvelle dans un délai maximum de deux ans à compter de la date de la vente.
• Achèvement des travaux : Le processus de construction doit s'achever dans un délai ne dépassant pas quatre ans à compter du début de l'investissement.

La réglementation prévoit des exceptions très limitées pour ce second délai, n'autorisant des prolongations qu'en raison de causes exceptionnelles ou dans des situations de faillite du promoteur.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes un particulier ayant vendu sa résidence principale dans le but de construire une nouvelle et d'éviter le paiement d'impôts sur la plus-value, il ne suffit pas d'affecter l'argent aux travaux dans les deux années suivant la vente. Il est impératif que la construction ne se prolonge pas au-delà de quatre ans à compter du début de l'investissement. Le non-respect de cette limite temporelle d'achèvement des travaux invaliderait le droit à l'exonération, obligeant le contribuable à être imposé sur le gain obtenu lors de la vente initiale.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire d'assurer un suivi rigoureux du calendrier des travaux et des étapes de l'investissement. Il faut s'assurer que le flux de trésorerie provenant de la vente est intégralement affecté à la construction dans la marge de deux ans et que le projet de construction est conçu pour être achevé avant l'écoulement de la quatrième année suivant le début des travaux. Chaque situation particulière doit être analysée pour vérifier que les délais sont conformes à ce qui est établi dans la Loi sur l'IRPF et son Règlement.