Der Bau des neuen Eigenheims muss innerhalb von vier Jahren abgeschlossen sein, um die Steuerbefreiung zu erhalten

Die Anwendung der Steuerbefreiung bei der Reinvestition in den Bau eines neuen Eigenheims erfordert die strikte Einhaltung zeitlicher Fristen, die den Verkauf der vorherigen Immobilie mit dem Beginn und dem Abschluss des neuen Bauvorhabens verknüpfen. Ein Fehler bei der Berechnung dieser Zeiträume kann zum Verlust des Steuervorteils auf den erzielten Veräußerungsgewinn führen.

Was die DGT entschieden hat

Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat präzisiert, dass eine natürliche Person, um die Befreiung der Einkommensteuer (IRPF) in Anspruch nehmen zu können, wenn sie den Verkaufserlös ihres bisherigen Eigenheims in den Bau eines neuen investiert, zwei zeitliche Bedingungen erfüllen muss:

• Reinvestition des Betrags: Der gesamte durch die Übertragung der bisherigen Wohnung erzielte Erlös muss innerhalb einer Frist von maximal zwei Jahren ab dem Verkaufsdatum für den Bau der neuen Wohnung verwendet werden.
• Abschluss der Bauarbeiten: Der Bauprozess muss innerhalb eines Zeitraums von höchstens vier Jahren ab Beginn der Investition abgeschlossen sein.

Die Vorschriften sehen für diese zweite Frist nur sehr begrenzte Ausnahmen vor, die Verlängerungen nur bei außergewöhnlichen Umständen oder in Situationen der Insolvenz des Bauträgers zulassen.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine Privatperson sind, die ihr Eigenheim verkauft hat, um ein neues zu bauen und die Zahlung der Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu vermeiden, reicht es nicht aus, das Geld innerhalb der zwei Jahre nach dem Verkauf für den Bau bereitzustellen. Es ist zwingend erforderlich, dass der Bau nicht über vier Jahre hinausgeht, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem die Investition beginnt. Die Nichteinhaltung dieser zeitlichen Grenze für den Abschluss der Bauarbeiten würde das Recht auf die Befreiung hinfällig machen und den Steuerpflichtigen dazu verpflichten, den aus dem ursprünglichen Verkauf erzielten Gewinn zu versteuern.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, den Zeitplan der Bauarbeiten und die Investitionsmeilensteine genau zu überwachen. Es muss sichergestellt werden, dass der aus dem Verkauf stammende Cashflow innerhalb der Zwei-Jahres-Frist vollständig für den Bau verwendet wird und dass das Bauprojekt so konzipiert ist, dass es vor Ablauf des vierten Jahres nach Beginn der Arbeiten abgeschlossen ist. Jede Einzelsituation sollte analysiert werden, um sicherzustellen, dass die Fristen den Bestimmungen des IRPF-Gesetzes und seiner Verordnung entsprechen.