La construcción de la nueva vivienda debe finalizar en cuatro años para la exención

La aplicación de la exención por reinversión en la construcción de una nueva vivienda habitual requiere el cumplimiento estricto de plazos temporales que vinculan la venta de la propiedad anterior con el inicio y la finalización de la nueva obra. Un error en el cómputo de estos periodos puede conllevar la pérdida del beneficio fiscal sobre la ganancia patrimonial generada.

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha precisado que, para que una persona física pueda acogerse a la exención del IRPF al reinvertir el importe de la venta de su vivienda habitual en la construcción de otra, debe satisfacer una doble condición temporal:

• Reinversión del importe: La totalidad del dinero obtenido por la transmisión de la vivienda anterior debe aplicarse a la construcción de la nueva en un plazo máximo de dos años desde la fecha de la venta.
• Finalización de la obra: El proceso de construcción debe concluir en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.

La normativa contempla excepciones muy limitadas para este segundo plazo, permitiendo ampliaciones únicamente por causas excepcionales o en situaciones de concurso del promotor.

Qué significa para ti

Si eres un particular que ha vendido su vivienda habitual con el objetivo de construir una nueva y evitar el pago de impuestos por la ganancia patrimonial, no basta con destinar el dinero a la obra dentro de los dos años posteriores a la venta. Es imperativo que la construcción no se prolongue más allá de los cuatro años contados desde que se inicia la inversión. El incumplimiento de este límite temporal de finalización de la obra invalidaría el derecho a la exención, obligando al contribuyente a tributar por la ganancia obtenida en la venta inicial.

Qué conviene hacer

Es necesario realizar un seguimiento riguroso del calendario de la obra y de los hitos de inversión. Se debe asegurar que el flujo de caja proveniente de la venta se aplique íntegramente a la construcción dentro del margen de dos años y que el proyecto constructivo esté diseñado para completarse antes de que transcurra el cuarto año desde el inicio de los trabajos. Cada situación particular debe ser analizada para verificar que los plazos se ajusten a lo establecido en la Ley del IRPF y su Reglamento.