Division horizontale de biens immobiliers : maintien des valeurs et des dates d'acquisition

La détermination de la valeur d'acquisition est un facteur déterminant pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value patrimoniale dans l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF). Une question récurrente surgit lorsqu'une indivision, issue d'une succession, procède à la division horizontale de ses actifs.

Ce qu'a résolu la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) a établi que la division horizontale d'un bien immobilier ne constitue pas une altération patrimoniale. Dans ce scénario, les biens résultants conservent la même valeur et la même date d'acquisition que le bien d'origine.

Le critère se concentre sur la dissolution des indivisions. Si l'attribution des éléments respecte strictement la quote-part de propriété, sans qu'il n'y ait de compensations financières ni d'excès de valeur entre les copropriétaires, aucune plus-value ou moins-value patrimoniale ne se produit au moment de la division. Dans le cas analysé, l'attribution de logements de valeur égale selon la quote-part de chaque héritier permet de conserver les valeurs et les dates d'acquisition des successions originales.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes copropriétaire d'un bien immobilier hérité et que vous décidez de procéder à une division horizontale pour que chaque partie reçoive une unité indépendante, la réglementation en vigueur vous permet de :

• Maintenir le coût historique : La valeur d'acquisition pour le calcul futur des impôts sera la même que celle du bien d'origine.
• Préserver l'ancienneté : La date d'acquisition n'est pas actualisée au moment de la division, mais reste celle de la succession originale.
• Accéder à des réductions : Pour les éléments acquis avant 1994, le régime de réduction de la neuvième disposition transitoire de la LIRPF pourra être appliqué au moment de la vente définitive.

Ce qu'il convient de faire

Il est fondamental que l'attribution des biens soit réalisée en respectant strictement les quotes-parts de propriété. Toute compensation financière ou remise d'un bien de valeur supérieure ne correspondant pas à la quote-part pourrait transformer l'opération en une transmission à titre onéreux, générant une obligation fiscale immédiate. Étant donné que chaque situation de division d'indivision présente des particularités techniques, il est nécessaire d'évaluer chaque cas individuellement pour s'assurer que l'attribution ne génère pas d'effets fiscaux indésirables.