Déductibilité des intérêts d'un prêt garanti par la résidence principale

Une récente consultation contraignante de la Dirección General de Tributos (DGT) a clarifié un scénario courant pour les propriétaires de biens immobiliers destinés à la location : la possibilité de déduire les intérêts d'un prêt dans la déclaration de l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) lorsque la garantie consentie pour ledit prêt est la résidence principale du contribuable et non le bien immobilier faisant l'objet de la location.

Ce qu'a décidé la DGT

La question posée portait sur la possibilité que le fait que le bien garantissant le prêt soit la résidence principale du bailleur empêche la déductibilité des intérêts dans les revenus du capital immobilier. La DGT a statué que la garantie fournie n'est pas un facteur déterminant pour empêcher ce droit fiscal.

Le critère établit que, pour que les intérêts soient déductibles, le contribuable doit remplir deux conditions fondamentales :

• Justification de la destination du capital : Il doit être démontré que les fonds du prêt ont été spécifiquement utilisés pour l'acquisition du bien immobilier destiné à la location.
• Justification du remboursement : Il est nécessaire de prouver le remboursement dudit capital par les moyens de preuve admis par le droit.

Par conséquent, l'utilisation de la résidence principale comme garantie ne bloque pas l'application de la réglementation en vigueur, tant que le lien de causalité entre le prêt et l'investissement immobilier est maintenu.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes une personne physique qui loue des biens immobiliers, ce critère confirme que la structure de la garantie de votre financement n'annule pas votre droit à réduire la base imposable de vos revenus du capital immobilier. L'attention de l'Administration fiscale ne porte pas sur le bien qui garantit la dette, mais sur l'utilisation effective qui a été faite de l'argent prêté.

Ce scénario est pertinent pour les propriétaires qui, pour des raisons de conditions bancaires ou de solvabilité, ont dû hypothéquer leur résidence principale pour financer l'achat d'une seconde résidence destinée à générer des revenus.

Ce qu'il convient de faire

Pour assurer la bonne application de ce critère en cas de contrôle fiscal, il est fondamental de maintenir une traçabilité irréprochable de l'opération. Il est nécessaire de disposer de la documentation qui lie directement l'entrée du capital sur le compte et son décaissement ultérieur pour l'achat du bien loué. La gestion correcte des preuves documentaires est la clé pour valider la déductibilité de ces charges financières.