El consultante pregunta si para la exención de la vivienda habitual por edad basta con tener 65 años en la fecha de venta o si debe residir en ella a esa edad. La DGT aclara que se puede aplicar la exención si la venta ocurre dentro de los dos años siguientes a dejar de residir en la vivienda, siempre que se tengan 65 años en el momento de la transmisión.
Cuestión planteada Respecto al requisito de edad, si ha de cumplir los 65 años residiendo en la vivienda de Vigo o basta con tener los 65 años en la fecha de transmisión de esa vivienda, a los efectos de beneficiarse de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF.
Para aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, la vivienda debe ser la habitual en el momento de la venta o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Asimismo, debe tratarse de una persona mayor de 65 años. Si la transmisión se realiza con 65 años cumplidos y dentro del plazo de dos años desde que se dejó de residir en la vivienda, se cumplen ambos requisitos para la exención.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5337-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/07/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33.4.b) - 35 - 36 RD 439/2007 IRPF Reglamento Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas - 41 bis Descripción de hechos En diciembre de 2026 el consultante habrá estado habitando tres años de manera continuada la vivienda de su propiedad sita en Vigo. Se plantea para enero de 2027 cambiar voluntariamente su residencia habitual a Ceuta. En julio de 2027 cumple 65 años. Quiere vender su vivienda de Vigo y poder acogerse a la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF. Cuestión planteada Respecto al requisito de edad, si ha de cumplir los 65 años residiendo en la vivienda de Vigo o basta con tener los 65 años en la fecha de transmisión de esa vivienda, a los efectos de beneficiarse de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste". Y el artículo 36: "Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)". Por otro lado, en el supuesto de que se tratara de la transmisión de la vivienda habitual del consultante y se genere una ganancia patrimonial en el sentido del artículo 33 de la LIRPF, la letra b) del apartado 4 de dicho artículo establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto "con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia". El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: "1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión". Si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual del consultante en el momento de la venta o lo hubiera sido cualquier día de los dos años anteriores a dicha fecha y se trate de una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se hubiera derivado de la transmisión de la vivienda. Por el contrario, en caso de que no se cumplieran dichos requisitos, no resultaría de aplicación dicha exención, y dicha ganancia patrimonial estaría sujeta al Impuesto. En el supuesto planteado, siempre que la transmisión se produzca con 65 años cumplidos (menciona que los cumple en julio de 2027) y dentro del plazo de los dos años siguientes a la fecha en que deje de residir en ella (que, según el escrito dejaría de residir en ella en enero de 2027), se cumplirían tanto el requisito de edad como el requisito del artículo 41.bis.3 del RIRPF de que la vivienda transmitida tuviera la consideración de habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a dicha fecha de transmisión. Cumpliéndose ambos requisitos el consultante podría exonerar la ganancia patrimonial que se generase en la transmisión. A estos efectos, los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.