El consultante pregunta cómo calcular la ganancia patrimonial al donar dos fincas con una casa construida y si puede sumar los costes de obra al valor de adquisición. La DGT responde que el valor de adquisición incluirá el coste de las fincas más el coste de la construcción y gastos inherentes, siempre que se acredite la fecha de finalización de las obras.
Cuestión planteada Forma de calcular la ganancia patrimonial que se deriva con la donación de las dos fincas junto con la casa construida. Si es posible añadir como valor de adquisición los costes derivados de la construcción de la casa.
El valor de transmisión en donaciones será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. El valor de adquisición incluirá el importe de las fincas, el coste de las obras de construcción y los gastos y tributos inherentes, excluyendo intereses. La fecha de adquisición de la edificación será la de finalización de las obras, debiendo acreditarse su coste y fecha por cualquier medio de prueba válido. Si no se acredita la fecha de finalización, se tomará la de la escritura de declaración de obra nueva.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5277-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/07/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33 - 34 - 35 - 36 Ley 29/1987 Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones - 9 Descripción de hechos El consultante compró dos fincas rústicas en Extremadura en 2010 por un valor total de 10.576 euros. Hace 5 años dichas fincas se recalificaron como urbanas. En estos años se ha construido una casa sobre esas fincas, la cual aún no está ni escriturada ni registrada, pero ya hay una modificación en el catastro para incluirla como inmueble urbano. Según Catastro el valor de referencia de la suma de estas dos fincas en 2026 es de 283.488,42 euros. Se plantea hacer una donación en 2026 de las dos fincas, junto con la casa construida, a un familiar de segundo grado. Cuestión planteada Forma de calcular la ganancia patrimonial que se deriva con la donación de las dos fincas junto con la casa construida. Si es posible añadir como valor de adquisición los costes derivados de la construcción de la casa. Contestación completa Se parte de la consideración al no precisarse en la consulta, que las fincas y la vivienda que se pretenden donar no son vivienda habitual del consultante ni están afectas a actividad económica. Además, la casa construida se supone que ocupa parte de las dos fincas. La donación del inmueble generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de la misma será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente. No obstante, si se generase una pérdida patrimonial no se computará como tal por aplicación del apartado 5 del artículo 33, según el cual "No se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: (…). c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos intervivos o a liberalidades. (…)". Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste". Por su parte, el artículo 36 dispone lo siguiente: "Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)". El artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la redacción dada por la Ley 11/2021, establece lo siguiente: "1. Constituye la base imponible del impuesto: (…) b) En las donaciones y demás transmisiones lucrativas ''inter vivos'' equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles. (...) 2. A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. 3. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado". De acuerdo con lo expuesto, el valor de transmisión de las fincas y de la vivienda serán las que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. En lo relativo al valor de adquisición, se debe señalar que en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, el valor de adquisición de las fincas y de la vivienda estará constituido por la suma del importe satisfecho por la adquisición de las dos fincas y del importe satisfecho por las obras de construcción del inmueble, más los gastos y tributos inherentes a dichas adquisiciones, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Sólo en caso de que la recalificación urbanística de las fincas rústicas en urbanas haya supuesto al propietario costes de urbanización se añadirían como valor de adquisición. La fecha de adquisición de la edificación se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por el contribuyente. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición. Por lo tanto, y según la información facilitada por el consultante, los terrenos tendrán como fecha de adquisición la correspondiente del año 2010, mientras que la edificación tendrá como fecha de adquisición la fecha de finalización de las obras, siempre que se pueda acreditar por el consultante conforme a lo previsto en el párrafo anterior. La ganancia o pérdida patrimonial determinada en la forma expuesta anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.