El valor de adquisición para el IRPF será el importe real de la compraventa, salvo comprobación de valores en el ITPAJD

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5273-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/07/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33 - 34 - 35 - 36 Descripción de hechos El consultante va a adquirir en 2026 un inmueble que carece de valor de referencia catastral, por un precio total de 101.000 euros, desglosado en 85.000 euros correspondientes a la nuda propiedad y 16.000 euros al usufructo, asumiendo además el pago de la plusvalía municipal. El bajo precio se explica por el estado de deterioro del inmueble, conflictos entre los vendedores, su residencia en el extranjero, la existencia de deudas y la imposibilidad de desplazarse por razones de salud o edad. A efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el consultante tiene previsto autoliquidar el tributo tomando como base imponible 255.000 euros, al considerar que este es el valor real de mercado del inmueble. Dicho valor se acredita por la existencia de un contrato de arras firmado con un tercero para la reventa futura del bien por ese mismo importe, habiéndose recibido ya 10.000 euros en concepto de arras. Tanto la adquisición como la posterior reventa se prevén realizar durante el año 2026, solicitándose incluso una valoración tributaria previa por la Administración autonómica. Cuestión planteada La cuestión que se plantea es si, de cara al cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas derivada de la futura transmisión, el consultante puede considerar como valor de adquisición 255.000 euros, más los gastos correspondientes, por ser el valor declarado y aceptado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, aun cuando dicho importe sea superior al precio efectivamente satisfecho en la compraventa y con independencia de que exista o no una comprobación administrativa de valores. Contestación completa Con carácter previo a la contestación a la consulta, debe indicarse que no corresponde a este Centro Directivo la determinación de si el valor acordado por el consultante con terceros independiente para la venta de un inmueble en función de las circunstancias específicas que concurren en el inmueble vendido y en la venta, no es, como considera el consultante, el valor real del inmueble, sino que dicho valor es el valor estimado que el consultante va a declarar a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ya que, por un lado, la determinación de dicho valor, al tratarse de una cuestión de hecho trasciende las competencias de interpretación de la normativa tributaria atribuidas, correspondiendo a los órganos de gestión e inspección de la Administración tributaria; y por otro lado, por estar atribuida dicha comprobación a los órganos de las Comunidades Autónomas al tratarse de un Impuesto cedido. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la venta de un inmueble generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en el artículo 35 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por tanto, para calcular el valor de adquisición del inmueble, en el caso de inmuebles adquiridos por compraventa, se partirá del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. No obstante, el Tribunal Supremo, mediante Sentencia de 21 de diciembre de 2015, recaída en recurso de casación para la unificación de doctrina, ha establecido que a efectos de determinar dicho valor de adquisición en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en caso de posterior comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por las respectivas Comunidades Autónomas, habrá de tenerse en cuenta el valor comprobado como el importe real al que se refiere el mencionado precepto. Dado que en este caso no ha habido comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el valor de adquisición será el determinado en los artículos 34 y 35 de la LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial calculada conforme a lo dispuesto anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.