Se puede considerar actividad económica el arrendamiento de inmuebles si la gestión se subcontrata profesionalmente

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5230-26 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 22/07/2026 Normativa Ley 27/2014 Impuesto sobre Sociedades - 5.1 Descripción de hechos La entidad consultante, residente en España, está dedicada al arrendamiento de inmuebles propios desde 2006. Consta de 5 viviendas, 4 locales y un edificio (a través de una comunidad de bienes de la que posee el 50%). Asimismo, tiene varios préstamos a largo plazo. Dada la relevancia y complejidad del patrimonio inmobiliario objeto de arrendamiento, el capital social en contabilidad superior a 1.300.000 € y la necesidad de una gestión profesionalizada de los activos inmobiliarios, se ha encomendado la gestión del arrendamiento a un gestor tercero profesional. Esta decisión de externalizar la gestión mediante la subcontratación, además de ser una práctica habitual del sector inmobiliario, se toma en supuestos en los que, dada la relevancia del patrimonio, es necesario, por motivos de eficiencia empresarial, contar con gestores profesionales de probada experiencia a los que por medio de la contratación laboral directa no se podría acceder por cuestiones de coste. A priori, ninguna de las entidades el grupo tiene un empleado contratado para la gestión de la actividad de arrendamiento. A este asesor externo se le ha encomendado las siguientes funciones: - Asesorar y preparar propuestas relacionadas con la comercialización, alquiler y gestión de la propiedad, incluyendo la revisión de los alquileres existentes, la potencial renovación de la estructura del edificio, la renegociación de los plazos del arrendamiento o acciones de marketing encaminadas a aumentar las ventas y la rotación en el arrendamiento. - Ayudar en la gestión de los arrendamientos, que incluye informes periódicos en relación con el efecto de tener distintos inquilinos en el valor del arrendamiento, informes periódicos sobre el incremento en el valor del inmueble, el incremento de los precios de arrendamiento y el desarrollo de la inversión y la situación financiera del arrendamiento, identificación de potenciales oportunidades y supervisar la gestión del pago y cobro de la renta. - Asesorar en relación con la financiación o refinanciación de los inmuebles. - Seleccionar agentes y asesores cualificados en relación con los servicios de arrendamiento y administración de las propiedades. - Asesorar y recomendar a asesores especializados, en cualquier aspecto legal en torno a la propiedad. - Conservar toda la documentación legal, así como los contratos de arrendamiento relativos a la propiedad. - Actuar con la diligencia debida para garantizar que la entidad cumpla con todas las leyes y regulaciones locales o de otras autoridades competentes. Es decir, este gestor especializado se encargará de las labores inherentes a la gestión del arrendamiento en su conjunto. Cuestión planteada Si, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 5.1 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, puede considerarse que la entidad consultante, que subcontrata la gestión de arrendamiento de inmuebles, realiza una actividad económica. Contestación completa Se desea conocer si la entidad consultante realiza una actividad económica en los términos previstos en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS). En este sentido, el artículo 5 de la LIS regula el concepto de actividad económica y entidad patrimonial en los siguientes términos: “1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo. 2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica. El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los balances consolidados (…)”. El artículo 5 define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso concreto de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades se debe tener en cuenta la autonomía del concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras impositivas. En este sentido, el Preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión de una nueva definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente, el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias, señala que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”. En el caso de arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que la actividad arrendaticia tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empelada con contrato laboral y jornada completa. No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión requeriría, al menos, una persona contratada al efecto, realizando en consecuencia una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS, el requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades especializadas en la gestión inmobiliaria. En el presente caso, de acuerdo con los hechos manifestados en el escrito de consulta, la entidad consultante cuenta con 5 viviendas, 4 locales y un edificio. Ante esta situación, la entidad ha decidido externalizar la gestión mediante la subcontratación. Por tanto, en la medida en que la actividad de arrendamiento de inmuebles desarrollada por la entidad consultante requiere, dada la dimensión de la actividad que desarrolla y el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial, de tal manera que contratar la gestión de bienes inmuebles con terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos, podría resultar más eficiente que la contratación de un empleado. De producirse esta circunstancia, se deben entender cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS a los efectos de determinar que la entidad desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil. No obstante, ha de tenerse en cuenta que estas circunstancias son cuestiones de hecho que los contribuyentes deberán acreditar por cualquier medio de prueba admitido en Derecho y cuya valoración corresponderá, en su caso, a los órganos competentes en materia de comprobación de la Administración tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.