La externalización de la gestión inmobiliaria no suple el requisito de contratación de personal para considerar el arrendamiento como actividad económica

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5080-26 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 26/06/2026 Normativa Ley 27/2014 Impuesto sobre Sociedades - 5 Descripción de hechos La presente consulta es aclaración de la consulta vinculante V2848-23, con fecha de salida de registro de este Centro Directivo 23 de octubre de 2023. Los hechos que se expusieron en la citada consulta se reproducen a continuación: “La entidad consultante fue constituida en mayo de 2021, siendo los socios fundadores cuatro personas físicas, PF1, PF2, PF3 y PF4 que participan cada una de ellas en un 25% de su capital social. El objeto social de la entidad consultante incluye la realización de las siguientes actividades: la adquisición, tenencia, explotación y venta de todo tipo de inmuebles, rústicos, urbanos o industriales, así como la prestación de servicios e inversiones relacionadas con el negocio inmobiliario en nombre propio o el de terceros. La construcción, reforma y rehabilitación de inmuebles, la realización de proyectos técnicos de construcción, la promoción, parcelación y la urbanización de terrenos por cuenta propia o de terceros. La actividad a la que se dedica la sociedad es la compra, venta y alquiler de bienes inmuebles. En concreto, durante el ejercicio 2021, la sociedad consultante ha adquirido y vendido un edificio que le ha supuesto un beneficio, y ha adquirido un local comercial que está siendo arrendado desde abril de 2022. Para el desarrollo de su actividad, la entidad consultante cuenta con el trabajo de sus administradores, con los servicios de otras empresas, así como los servicios prestados por profesionales externos, expertos en la gestión inmobiliaria. Los socios de la entidad consultante, durante el ejercicio 2021, constituyeron otras dos sociedades con idéntica composición accionarial, la entidad X que fue vendida en el propio ejercicio 2021, y la entidad Y. Por otra parte, los socios participan en la entidad Z, dedicada a la intermediación inmobiliaria, cuya actividad es realizada por los socios personas físicas PF1 y PF3 anteriormente mencionados. El ejercicio 2021, es el primer ejercicio en el que el resultado de la entidad consultante es positivo. La sociedad no tiene la consideración de patrimonial dado que su activo está afecto a la actividad de compraventa de inmuebles. Esta actividad no ha sido traspasada por ninguna persona o entidad vinculada. Ninguna persona ha participada nunca ni directa ni indirectamente en el capital social de la entidad consultante por lo que nunca ha formado parte de ningún grupo en los términos establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio”. En el escrito de aclaración de consulta, la entidad consultante aporta el contrato de gestión inmobiliaria que suscribió con otra entidad, en la que se especifica la contratación de unos servicios integrales en el ámbito inmobiliario, y especialmente centrado en el alquiler de activos. En dicho contrato se expone que la entidad consultante es propietaria de un local comercial situado en Madrid, y previsiblemente irá adquiriendo otras propiedades inmobiliarias en el municipio de Madrid, por lo que tiene la necesidad de contar con apoyo para la gestión de su actual y futuro patrimonio inmobiliario. En este sentido, la entidad consultante entiende que, aun no disponiendo de personal contratado a jornada completa, el hecho de tener externalizados los medios materiales y humanos en otra sociedad, permitiría considerar el activo destinado al alquiler, y cualesquiera otros que puedan ser adquiridos con la misma finalidad, como afectos a una actividad económica, de manera que resultaría aplicable el tipo reducido del 15% en el Impuesto sobre Sociedades. Cuestión planteada La entidad desea conocer si, aun no teniendo personal contratado a jornada completa, el hecho de tener externalizados los medios materiales y humanos en otra sociedad, permitiría considerar el activo destinado al alquiler, y cualesquiera otros que puedan ser adquiridos con la misma finalidad, como afectos a una actividad económica, de manera que resultaría aplicable el tipo reducido del 15% en el Impuesto sobre Sociedades. Contestación completa Se desea conocer si la entidad consultante realiza una actividad económica en los términos previstos en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS). En este sentido, el artículo 5 de la LIS regula el concepto de actividad económica y entidad patrimonial en los siguientes términos: “1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo. 2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica. El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los balances consolidados (…)”. El artículo 5 define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso concreto de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades se debe tener en cuenta la autonomía del concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras impositivas. En este sentido, el Preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión de una definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente, el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias, señala que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”. En el caso de arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que la actividad arrendaticia tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión requeriría, al menos, una persona contratada al efecto, realizando en consecuencia una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS, el requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades especializadas en la gestión inmobiliaria. En el presente caso, de acuerdo con los hechos manifestados en el escrito de consulta, existe en el patrimonio de la entidad consultante un local comercial arrendado desde abril de 2022. Tomando en consideración los hechos descritos, no parece que el nivel de complejidad que requiere la gestión del referido inmueble justifique la subcontratación de terceras sociedades especializas en la gestión inmobiliaria, atendiendo, entre otras circunstancias, a su dimensión, a sus características o al volumen de los ingresos. No obstante, la existencia de actividad económica es una cuestión de hecho cuya valoración corresponde a los órganos competentes de la Administración tributaria con competencias de comprobación e investigación, por lo que este Centro Directivo no puede dar una contestación definitiva. Por tanto, en el caso descrito en el cuerpo de la consulta, parece que la entidad consultante no realiza una actividad económica en el sentido previsto en el apartado 1 del artículo 5 de la LIS, pudiendo tener la consideración de entidad patrimonial, conforme al apartado 2 del artículo señalado. Por ello, al no cumplir los requisitos previstos en el artículo 29.1 de la LIS, no podrá aplicar el tipo de gravamen reducido previsto para las entidades de reducida dimensión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.