No se puede imputar la pérdida de valor de un terreno hasta que se produzca su transmisión

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1617-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/06/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33. Descripción de hechos El consultante adquirió en 2010 un terreno incluido en un plan urbanístico que tenía que realizar el Ayuntamiento de la localidad donde se situaba el mismo. No obstante, tras varios años el agente urbanizador no desarrolló la urbanización de los terrenos y el citado Ayuntamiento hizo una reversión de los terrenos a no urbanizables. Al respecto, los tribunales de justicia han dictaminado que no procede indemnización alguna a los propietarios de los terrenos por tales actuaciones. Cuestión planteada Dada la pérdida de valor que ha sufrido el terreno durante este periodo, se cuestiona si la misma podría incluirse en la declaración del IRPF. Contestación completa En primer lugar, y con carácter previo, debe analizarse si en el consultante han concurrido los requisitos para que se haya desarrollado una actividad económica efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas con motivo de la adquisición del terreno. Al respecto, se debe indicar que el artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece en sus dos primeros párrafos lo siguiente: “1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que,procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas. (…).” A ese respecto, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que la promoción inmobiliaria para su posterior venta supone, en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos con la finalidad de vender los inmuebles promovidos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, que se refiere a la actividad de arrendamiento, actividad distinta de la promoción inmobiliaria. Además, la mera intención o voluntad de llevar a cabo una actividad de promoción inmobiliaria no implica su comienzo efectivo. No obstante lo anterior, cuando la actividad quede limitada a la urbanización de terrenos destinados a la venta, realizada a través de Juntas de Compensación, debe señalarse que constituye asimismo doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de Juntas de compensación de naturaleza fiduciaria que se limitan a realizar en favor de sus miembros las tareas de urbanización, manteniendo éstos la propiedad de los terrenos, dicha circunstancia no significa necesariamente que los propietarios que ceden los terrenos, aunque financien mediante sus aportaciones o derramas las obras de urbanización, desarrollen una actividad económica de promoción inmobiliaria. Por tanto, hay que analizar, en cada caso concreto, las circunstancias de cada uno de los propietarios para determinar si desarrollan o no una actividad económica. Lógicamente, si con anterioridad desarrollaban operaciones de promoción o bien las realiza con posterioridad a la adjudicación de los terrenos urbanizados, es evidente que llevan a cabo una actividad de promoción inmobiliaria. Además, pueden señalarse como indicios de realización de una actividad económica en relación con los terrenos cedidos, entre otros, la participación efectiva en la gestión. De darse alguna de estas circunstancias, los terrenos tendrían la consideración de existencias, generando su venta rendimientos de actividades económicas a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En el caso planteado, de la información facilitada por el consultante se desprende que debió haber sido un tercero como agente urbanizador el que llevó a cabo la urbanización de los terrenos, de lo que se deduce que el consultante no intervino en la misma, limitándose a pagar, en su caso, las correspondientes derramas y costes de urbanización. Por lo tanto, se entiende que no se han dado las circunstancias que determinarían la realización de una actividad económica por parte del consultante y, por ello, una futura transmisión del terreno generaría una ganancia o pérdida patrimonial de acuerdo con lo establecido en el artículo 33.1 de la LIRPF, que define las ganancias y pérdidas patrimoniales en los siguientes términos: “1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” Es por ello que la pérdida de valor del terreno (por su nueva calificación de no urbanizable) tendrá su incidencia en el Impuesto en el momento en que aquel se transmita, pues esa pérdida se verá reflejada en el menor valor del terreno cuando se produzca su transmisión. En definitiva, mientras el terreno no se transmita, no podrá imputarse ninguna pérdida patrimonial. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.