Volver al índice
V2436-24 3 de diciembre de 2024 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos de capital inmobiliario

Se pueden deducir los intereses del préstamo para la compra de un apartamento cedido para su explotación

Un contribuyente consulta si puede deducir los intereses de un préstamo solicitado para comprar un apartamento que luego cede a una sociedad para su explotación. La DGT responde que estos intereses son deducibles como gastos necesarios para obtener los rendimientos de capital inmobiliario.

La cuestión planteada

Solicita conocer si son deducibles los intereses del préstamo pedido para la compra del apartamento que se cede a la sociedad para su explotación para determinar a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. También se solicita se indique cómo probar la afectación del préstamo a la compra del inmueble.

El criterio de la DGT

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición del inmueble son deducibles para determinar el rendimiento neto de los rendimientos de capital inmobiliario. La afectación del préstamo a la compra debe acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La competencia para valorar dichos medios de prueba corresponde a los órganos de Gestión e Inspección de la AEAT.

Implicaciones prácticas

  • Los intereses del préstamo son deducibles en la determinación del rendimiento neto de capital inmobiliario.
  • La deducibilidad queda condicionada a la acreditación de la afectación del préstamo a la adquisición del inmueble.
  • La valoración de la prueba aportada para acreditar dicha afectación recae exclusivamente en la AEAT.

Puntos de planificación

  • Valorar la idoneidad de los medios de prueba para demostrar el destino de los fondos del préstamo.
  • Analizar la consistencia de la documentación que vincule el préstamo con la compra del inmueble cedido.

Checklist

  • Verificar que el préstamo se destinó específicamente a la adquisición del inmueble objeto de explotación.
  • Reunir documentación que acredite la trazabilidad de los fondos desde el préstamo hasta la compra.
  • Comprobar que los intereses se registran como gastos necesarios para obtener el rendimiento inmobiliario.
  • Asegurar que la cesión del inmueble a la sociedad sea efectiva y esté documentada.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2436-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 03/12/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 27 RIRPF, RD 439/2007, Arts. 13, 14 Descripción de hechos El consultante va a adquirir un apartamento integrado en un complejo hotelero. Para la compra va a solicitar un préstamo que le va a generar intereses. Una vez comprado va a ceder el apartamento a la sociedad gestora del complejo hotelero para su explotación, remunerándole esta última las cuantías establecidas en el contrato por esta cesión. Cuestión planteada Solicita conocer si son deducibles los intereses del préstamo pedido para la compra del apartamento que se cede a la sociedad para su explotación para determinar a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. También se solicita se indique cómo probar la afectación del préstamo a la compra del inmueble. Contestación completa Las cantidades derivadas del contrato de cesión del apartamento de su propiedad objeto de consulta generarán para el consultante rendimientos de capital inmobiliario con arreglo al artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, que establece en su apartado 1 lo siguiente: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.” En cuanto a los gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario, se hace necesario acudir al artículo 23.1 de la LIRPF, y en su desarrollo al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que dispone lo siguiente: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. (…)”. Por tanto, de acuerdo con lo anterior, en cuanto a la determinación del rendimiento neto derivado de los rendimientos de capital inmobiliario, el consultante se podrá deducir de los rendimientos íntegros los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición del apartamento que cede a la sociedad gestora para su explotación. En lo que respecta a la acreditación de la afectación del préstamo a la compra, ésta se deberá realizar por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme al artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), que establece lo siguiente: “1. En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa.” No obstante, conviene señalar que la competencia para la comprobación de los medios de prueba aportados como justificación de las operaciones y para la valoración de las mismas corresponde a los órganos de Gestión e Inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Reservar primera reunión gratuita