No se puede aplicar el régimen de neutralidad fiscal a la aportación de inmuebles arrendados sin empleados

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5228-26 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 22/07/2026 Normativa Ley 27/2014 Impuesto sobre Sociedades - 17.3 - 17.4 - 87 Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 27.2 - 37.1.d) - 37.3 Descripción de hechos El consultante PF1 es titular de ocho inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, adquiridos desde el ejercicio 2021, cuya explotación se ha desarrollado de forma continuada mediante contratos sucesivos de arrendamiento generadores de rendimientos periódicos. Según manifiesta PF1, dichos inmuebles constituyen una unidad económica organizada para su explotación conjunta en arrendamiento, incluyendo financiación hipotecaria asociada a varios de ellos, gestión de incidencias, formalización contractual, seguimiento de cobros y mantenimiento ordinario de los activos, tareas que vienen siendo realizadas directamente por el propio consultante, no utilizando para dicha gestión a ninguna persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. El consultante tiene previsto aportar la totalidad de los citados inmuebles a la sociedad A integrada en la estructura societaria del grupo B, con la finalidad de centralizar la actividad inmobiliaria en una entidad especializada dentro del grupo. La operación se realizará mediante aportación no dineraria del conjunto patrimonial afecto a la actividad de arrendamiento, con reconocimiento de deuda a favor del aportante equivalente al importe de la financiación hipotecaria pendiente asociada a los inmuebles aportados. La operación proyectada responde a motivos económicos válidos según indica el consultante consistentes en la reorganización patrimonial del mismo, la centralización de la gestión inmobiliaria dentro de una estructura societaria ordenada, la mejora de la capacidad de financiación futura, la optimización de la gestión administrativa de los activos y la preparación de futuras inversiones inmobiliarias dentro del grupo. La operación descrita se pretende acoger al régimen fiscal especial previsto en el Capítulo VII del Título VII de la Ley27/2014 del Impuesto sobre Sociedades. Cuestión planteada 1.- Si la aportación conjunta de los ocho inmuebles arrendados, junto con los elementos organizativos y financieros asociados a su explotación, puede calificarse como aportación de rama de actividad a efectos de lo previsto en el artículo 87 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. 2.- Si, en consecuencia, resulta aplicable a la operación proyectada el régimen fiscal especial de neutralidad fiscal previsto en el Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades. 3.- Si la referida operación puede acogerse al régimen especial sin que se produzca tributación inmediata en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del aportante. 4.- Si el reconocimiento de deuda de la sociedad receptora frente al aportante, equivalente económicamente a la financiación hipotecaria pendiente asociada a los inmuebles aportados, resulta compatible con la aplicación del citado régimen especial. 5.- Si la operación descrita puede considerarse realizada por motivos económicos válidos en los términos exigidos por la normativa del Impuesto sobre Sociedades. Contestación completa IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS En primer lugar, cabe traer a colación, el artículo 17, apartados 3 y 4, de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS), de acuerdo con el cual: “3. Los elementos patrimoniales transmitidos en virtud de fusión y escisión total o parcial, se valorarán, en sede de las entidades y de sus socios, de acuerdo con lo establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. Los elementos patrimoniales aportados a entidades y los valores recibidos en contraprestación, así como los valores adquiridos por canje, se valorarán de acuerdo con lo establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. No obstante, en caso de no resultar de aplicación el régimen establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley en cualquiera de las operaciones mencionadas en este apartado, los referidos elementos patrimoniales se valorarán de acuerdo con lo establecido en el apartado siguiente. 4. Se valorarán por su valor de mercado los siguientes elementos patrimoniales: a) (…). b) Los aportados a entidades y los valores recibidos en contraprestación, salvo que resulte de aplicación el régimen previsto en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley o bien que resulte de aplicación el apartado 2 anterior. c) (…). d) Los transmitidos en virtud de fusión, y escisión total o parcial, salvo que resulte de aplicación el régimen previsto en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. e) (…) f) Los adquiridos por canje o conversión, salvo que resulte de aplicación el régimen previsto en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. Se entenderá por valor de mercado el que hubiera sido acordado entre partes independientes, pudiendo admitirse cualquiera de los métodos previstos en el artículo 18.4 de esta Ley.” Por tanto, con arreglo a lo anterior, no se integrarán en la base imponible de las sociedades ni de los socios, las plusvalías asociadas a los elementos transmitidos con ocasión de una operación de fusión, escisión, aportación de activos o canje de valores, salvo en aquellos supuestos en los que no resulte de aplicación el régimen de neutralidad fiscal establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley (artículos 76 a 89 de la LIS). El Capítulo VII del Título VII de la LIS regula el régimen especial de las operaciones de fusión, escisión, aportación de activos, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea o una Sociedad Cooperativa Europea de un Estado miembro a otro de la Unión Europea. En el escrito de consulta se plantea una operación de reestructuración consistente en una aportación no dineraria de ocho inmuebles arrendados por la persona física consultante a una sociedad ya existente que se dedicará a la explotación de los mismos. Al respecto, el artículo 87 de la LIS establece que: “1. El régimen previsto en el presente capítulo se aplicará, a opción del contribuyente de este Impuesto, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, a las aportaciones no dinerarias en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que la entidad que recibe la aportación sea residente en territorio español o realice actividades en este por medio de un establecimiento permanente al que se afecten los bienes aportados. b) Que una vez realizada la aportación el contribuyente aportante de este Impuesto, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, participe en los fondos propios de la entidad que recibe la aportación en, al menos, el 5 por ciento. c) Que, en el caso de aportación de acciones o participaciones sociales por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se tendrán que cumplir además de los requisitos señalados en los párrafos a) y b), los siguientes: (…). d) Que, en el caso de aportación de elementos patrimoniales distintos de los mencionados en la letra c) por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que sean residentes en Estados miembros de la Unión Europea, dichos elementos estén afectos a actividades económicas cuya contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el Código de Comercio o legislación equivalente. 2. El régimen previsto en el presente capítulo se aplicará también a las aportaciones de ramas de actividad, efectuadas por los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que sean residentes en Estados miembros de la Unión Europea, siempre que lleven su contabilidad de acuerdo con el Código de Comercio o legislación equivalente.” De acuerdo con este artículo, para poder aplicar el régimen recogido es necesario cumplir una serie de requisitos. En particular, en el caso de aportación de elementos patrimoniales que no tengan la consideración de acciones o participaciones sociales por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se exige que dichos elementos estén afectos a actividades económicas o constituyan ramas de actividad, siempre que la contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el Código de Comercio. Para determinar si un elemento patrimonial se encuentra o no afecto a una actividad económica, se atenderá a lo dispuesto en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En el caso consultado debe tenerse en cuenta que para la consideración de los inmuebles a aportar a la sociedad como elementos afectos a una actividad económica, será necesario que la actividad de arrendamiento tenga la naturaleza de actividad económica, lo que exige el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF, que dispone que “A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.” La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter. En relación al requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa. En el caso planteado, la gestión de los inmuebles se realiza directamente por el propio consultante, no existiendo, por tanto, persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Es por ello que no se cumplirían los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la LIRPF, calificándose los rendimientos derivados del arrendamiento de los inmuebles como rendimientos de capital inmobiliario. No existiendo actividad económica ni pudiéndose considerar en consecuencia los inmuebles afectos a la misma, el régimen especial previsto en el Capítulo VII del Título VII de la LIS no resultaría aplicable a la aportación de los inmuebles referidos a la sociedad beneficiaria de la aportación. En lo que se refiere a la tributación de la persona física aportante, debe señalarse que, con carácter general, el artículo 37.1.d) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece que en el caso de aportaciones no dinerarias a sociedades, “…la ganancia o pérdida se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición de los bienes o derechos aportados y la cantidad mayor de las siguientes: Primera. El valor nominal de las acciones o participaciones sociales recibidas por la aportación o, en su caso, la parte correspondiente del mismo. A este valor se añadirá el importe de las primas de emisión. Segunda. El valor de cotización de los títulos recibidos en el día en que se formalice la aportación o el inmediato anterior. Tercera. El valor de mercado del bien o derecho aportado. El valor de transmisión así calculado se tendrá en cuenta para determinar el valor de adquisición de los títulos recibidos como consecuencia de la aportación no dineraria.” No obstante, el apartado 3 de dicho artículo 37 de la LIRPF, establece que “Lo dispuesto en los párrafos d), e) y h), para el canje de valores, del apartado 1 de este artículo se entenderá sin perjuicio de lo establecido en el capítulo VIII del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades”. Al respecto, el artículo 87 de la LIS anteriormente reproducido, declara aplicable el referido régimen especial a las aportaciones no dinerarias realizadas por personas físicas contribuyentes del IRPF, consistentes en acciones o participaciones sociales, en elementos patrimoniales afectos a actividades económicas cuya contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el Código de Comercio o en ramas de actividad, que cumplan los requisitos exigidos para la aplicación de dicho régimen (anteriormente señalados). En caso de que las aportaciones no dinerarias cumplan los requisitos anteriores y el resto de los establecidos en el capítulo VII del título VII de la LIS para la aplicación del referido régimen especial, la persona física aportante no deberá integrar renta alguna en la base imponible de su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como consecuencia de dicha aportación no dineraria, y las participaciones recibidas como consecuencia de dicha operación conservarán a efectos fiscales los valores y fechas de adquisición que tenían las elementos patrimoniales aportados. No obstante, en el caso consultado debe tenerse en cuenta que, para la consideración de los inmuebles a aportar a la sociedad como elementos afectos a una actividad económica, será necesario que la actividad de arrendamiento tenga la naturaleza de actividad económica, lo que exige el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF, anteriormente citados. En el caso planteado, no se manifiesta en ningún momento que el consultante disponga de persona empleada con contrato laboral, por lo que la actividad de arrendamiento no tiene la naturaleza de actividad económica y los inmuebles, por tanto, no se encuentran afectos a actividad económica alguna. Dado que no se cumplen los requisitos establecidos en el citado artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas para considerar a los inmuebles arrendados como elementos afectos a una actividad económica de arrendamiento de inmuebles o integrantes de una rama de actividad empresarial de tal naturaleza, el citado régimen especial no será aplicable. Por lo tanto, en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la aportación no dineraria de cada uno de los inmuebles supondrá para el aportante una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, siendo su calificación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la de ganancia o pérdida patrimonial, que se calculará conforme a lo dispuesto en el artículo 37.1.d) de la LIRPF. La presente contestación se realiza conforme a la información proporcionada por la consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias no mencionadas y que pudieran tener relevancia en la determinación del objetivo principal de la operación proyectada, de tal modo que podrían alterar el juicio de la misma, lo que podrá ser objeto de comprobación administrativa a la vista de la totalidad de las circunstancias previas, simultáneas y posteriores concurrentes en la operación realizada. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.