El arrendamiento de terrenos para aparcamiento público está sujeto a IVA y no está exento

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1360-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 03/06/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 22, 27 y 99. LIVA, Ley 37/1992, Art. 4, 5, 11 y 20. Descripción de hechos El consultante es un Ayuntamiento que va a suscribir un convenio de colaboración con varias personas físicas para que le cedan el uso de algunos terrenos de su propiedad a cambio de una contraprestación con la finalidad de destinarlo a aparcamiento público gratuito. Cuestión planteada 1.) Sujeción y, en su caso, exención del Impuesto sobre el Valor Añadido de tales cesiones de uso. 2.) Sujeción al IRPF de los propietarios de los terrenos Contestación completa 1.) Impuesto sobre el Valor Añadido. Primero.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”. El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional: a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional. b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”. Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido: “a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente. (…) c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. (…).”. En este sentido, el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.”. En consecuencia, los arrendadores de los terrenos objeto de consulta tienen la condición de empresario o profesional y estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realicen en el territorio de aplicación del Impuesto. Segundo.- Por otra parte, artículo 11 de la Ley 37/1992 establece que, a efectos del Impuesto, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta a éste que no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. En particular, el apartado dos del artículo 11 de la Ley señala que se consideran prestaciones de servicios: “(…) 2.º Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra. 3.º Las cesiones del uso o disfrute de bienes. (…).”. En consecuencia, el arrendamiento o cesión de uso de los terrenos objeto de consulta que realicen sus propietarios a favor del consultante tendrá la consideración de prestación de servicios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido. Tercero.- Por otra parte, el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones: “23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes: a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica. Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo. (…) La exención no comprenderá: a') Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos. (…).”. En consecuencia con lo expuesto, el arrendamiento de los terrenos objeto de consulta que el consultante destinará a aparcamiento público gratuito se encontrará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido y deberá tributar al tipo general del mismo en virtud de lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 37/1992. 2.) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Partiendo de la hipótesis de que nos encontramos ante arrendamientos de terrenos como elementos patrimoniales aislados, los rendimientos obtenidos por sus propietarios pueden ser de actividades económicas o de capital inmobiliario. A estos efectos el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF- delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica estableciendo lo siguiente: “A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.” La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter. En la medida en que concurran tales circunstancias, las cantidades derivadas de los arrendamientos objeto de consulta generarán para los arrendadores personas físicas rendimientos de actividades económicas. Por el contrario, en el supuesto de que no concurran los requisitos regulados en el artículo 27.2 de la LIRPF, las cantidades derivadas del arrendamiento generarán para los propietarios rendimientos de capital inmobiliario con arreglo al artículo 22 de la LIRPF. Por otra parte, en materia de pagos a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en desarrollo de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta que se establece en el artículo 99 de la LIRPF, el Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, en su artículo 75 delimita cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta de la siguiente forma: “1. Estarán sujetas a retención o ingreso a cuenta las siguientes rentas: a) Los rendimientos del trabajo. b) Los rendimientos del capital mobiliario. c) Los rendimientos de las siguientes actividades económicas. Los rendimientos de actividades profesionales. Los rendimientos de actividades agrícolas y ganaderas. Los rendimientos de actividades forestales. Los rendimientos de las actividades empresariales previstas en el artículo 95.6.2.º de este Reglamento que determinen su rendimiento neto por el método de estimación objetiva. d) (…). 2. También estarán sujetas a retención o ingreso a cuenta las siguientes rentas, independientemente de su calificación: a) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento. b) Los rendimientos procedentes de la propiedad intelectual, industrial, de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, del subarrendamiento sobre los bienes anteriores y los procedentes de la cesión del derecho a la explotación del derecho de imagen. c) Los premios que se entreguen como consecuencia de la participación en juegos, concursos, rifas o combinaciones aleatorias, estén o no vinculados a la oferta, promoción o venta de determinados bienes, productos o servicios.” El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en el apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta en determinados supuestos, entre los que debe citarse el previsto en la letra g): “g) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuestos: 1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. 2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. 3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero. A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda”. Ahora bien, en el artículo 76.1 del mismo Reglamento, se establece lo siguiente respecto a los obligados a retener o ingresar a cuenta: “Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación: a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas. b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades. (...).” Conforme con lo expuesto, en cuanto el arrendatario es un sujeto obligado a retener (es una persona jurídica), si el bien objeto de arrendamiento fuera un terreno de naturaleza rústica, como elemento aislado, con independencia de la calificación de los rendimientos que genere (rendimientos de capital inmobiliario o de actividades económica), de acuerdo con lo anteriormente expuesto, dichos rendimientos no estarán sujetos a retención a cuenta del IRPF por cuanto no se corresponde con ninguna de las rentas que el artículo 75 del RIRPF somete a retención o ingreso a cuenta. En caso de que los terrenos tuvieran la naturaleza de inmuebles urbanos, tales rendimientos sí estarían sujetos a retención a cuenta del IRPF, salvo que se dieran cualquiera de las circunstancias previstas en la letra g) del artículo 75.3 del RIRPF. La retención, en su caso, a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 19 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.