El consultante pregunta si la modificación de un préstamo hipotecario para cambiar el método de amortización (de francés a irregular) está sujeta a impuestos. La DGT responde que, al no limitarse la novación al tipo de interés o al plazo, no se aplica la exención y debe tributar por la modalidad de actos jurídicos documentados.
Cuestión planteada Tributación de la operación.
La escritura de novación modificativa de un préstamo hipotecario con entidad financiera está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados solo si la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo o a ambos. Si la novación incluye otros aspectos, como el cambio del sistema de amortización, la operación estará sujeta a la cuota gradual del ITPAJD. La base imponible será el importe total garantizado, incluyendo intereses y otros conceptos análogos.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2042-14 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 28/07/2014 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 29, 30, 31-2 Descripción de hechos El consultante tiene concedido un préstamo con una entidad financiera. Está negociando una modificación de las condiciones del préstamo, de modo que, además de un eventual incremento del diferencial, se van a modificar otras condiciones, entre las que destaca el método de amortización, que dejará de ser francés y pasará a ser irregular, estableciendo un cuadro de amortización con un importe de recuperación de capital mas bajo al principio y mas elevado al final. Cuestión planteada Tributación de la operación. Contestación completa El artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD– determina en su párrafo primero lo siguiente: “2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contrato.”. Por otra parte, los artículos 1 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) disponen lo siguiente: “Artículo 1.º Ambito. 1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley. 2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”. “Artículo 9. Beneficios fiscales Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.”. Conforme a los preceptos transcritos, la escritura pública en que se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario concertado con una entidad financiera está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), al cumplir los cuatro requisitos exigidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de la primera copia de una escritura pública, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias del ITPAJD. No obstante, si la novación modificativa del préstamo hipotecario se refiere a las condiciones del tipo de interés, a la alteración del plazo o a ambas, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD. Ahora bien, si la novación incluye o se refiere a algún otro aspecto del préstamo hipotecario, diferente al tipo de interés y al plazo, que también cumpla los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITPAJD, como es el cambio del sistema de amortización, es decir, si también tiene por objeto cantidad o cosa valuable –pues los otros tres requisitos sí se cumplen–, la operación estará sujeta a la referida cuota gradual sin exención, como es el caso planteado en el escrito de la consulta. Respecto a la base imponible, el artículo 30 del mismo texto legal establece que: “1. en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamo con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.”. Por lo tanto, la base imponible estará constituida por el importe total garantizado, con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor que el que garantizaba el préstamo hipotecario que se ha novado. Respecto al sujeto pasivo del impuesto, conforme al artículo 29 del TRLITPAJD lo será “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, por tanto, dicha condición recaerá en la persona del consultante.. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.