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V1363-18 24 de mayo de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · amortización

El valor del suelo para la amortización se calcula prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales

Una contribuyente pregunta cómo calcular el valor del suelo para la amortización de una vivienda arrendada cuando solo conoce el valor catastral. La DGT responde que se debe prorratear el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción.

La cuestión planteada

Como se calcula el valor del suelo, teniendo en cuenta que solo conoce su valor catastral.

El criterio de la DGT

Cuando no se conozca el valor del suelo, este se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. Este cálculo se aplica para determinar la amortización de inmuebles, la cual no debe exceder el 3 por ciento del mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral sin incluir el suelo.

Implicaciones prácticas

  • El coste de adquisición debe dividirse proporcionalmente según los valores catastrales de suelo y construcción.
  • La base de la amortización anual queda limitada al 3 por ciento del mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral excluyendo el suelo.

Puntos de planificación

  • Valoración de la proporción de suelo y construcción en la base de cálculo de la amortización.
  • Verificación de los límites máximos de deducción aplicables al inmueble.

Checklist

  • Obtener los valores catastrales de suelo y construcción del inmueble.
  • Calcular el coeficiente de prorrateo del coste de adquisición.
  • Determinar el valor del suelo resultante para la base de amortización.
  • Comprobar que la amortización no supera el 3 por ciento del límite legal establecido.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1363-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/05/2018 Normativa Ley 35/2006, art. 23.1 RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14 Descripción de hechos La consultante adquirió, en el año 2016, una vivienda que destinó al arrendamiento. En la escritura de compraventa se incluyó el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en el que figuran, desglosados, los valores de la construcción y del suelo. A efectos del cálculo de la amortización va a partir del coste de adquisición satisfecho. Cuestión planteada Como se calcula el valor del suelo, teniendo en cuenta que solo conoce su valor catastral. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario de acuerdo con el artículo 22 de la LIRPF. El artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto señalando, entre otros: “b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. (…)”. En este sentido, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…)”. Por tanto, cuando no se disponga de esta información, para calcular el valor del suelo el coste de adquisición satisfecho se prorrateará entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).

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