Un contribuyente pregunta si puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual tras escriturar una vivienda de una cooperativa en 2024, habiéndose adherido en 1994. La DGT responde que no es posible porque no se cumple el régimen transitorio al haber pasado más de cuatro años desde el inicio de la inversión hasta la finalización de las obras.
Cuestión planteada Posibilidad de comenzar a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del presente preiodo impositivo.
Para acceder al régimen transitorio, el contribuyente debe haber adquirido la vivienda o satisfecho cantidades antes de 2013, habiendo practicado la deducción o teniendo derecho a ello según el art. 68.1.2º LIRPF. En casos de construcción, las obras deben finalizar en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. La fecha de inicio es cuando se satisface la primera cantidad para la deducción o se entrega importe de la cuenta vivienda. Al finalizar las obras tras superar dicho plazo de cuatro años, no es aplicable el régimen transitorio.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1289-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 11/07/2025 Normativa Ley 35/2006 Arts. 68.1.1º y 68.1.2º y DT 18ª Descripción de hechos El consultante y su mujer en el año 1994 se adhirieron a una cooperativa inmobiliaria que iba a construir su futura vivienda habitual, que en principio iba a ser entregada entre finales del año 2004 y principios de 2005. No obstante, señalan que la compraventa no se produjo hasta 2024, cuando se la entregaron y entonces escrituraron ante notario. Cuestión planteada Posibilidad de comenzar a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del presente preiodo impositivo. Contestación completa La deducción por inversión en vivienda habitual vigente a 31 de diciembre de 2012 se recogía en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje “de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. A continuación, dispone la formación de la base de deducción, pudiendo alcanzar los 9.040 euros. No obstante y con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto, dicha disposición establece lo siguiente: “Disposición transitoria decimoctava. Deducción por inversión en vivienda habitual. 1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición: a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma. b) (…). c) (…). En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. 2. La deducción por inversión en vivienda habitual se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1 y 78 de la Ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma. 3. (…). 4. (…).” De lo anteriormente dispuesto se desprende que a partir de 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes si bien, se introduce un régimen transitorio para aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013, que podrán seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Ahora bien, al respecto debe tenerse en cuenta que para acceder al citado régimen transitorio será necesario, además, que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por la adquisición de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. En el caso de que resulte de aplicación el citado régimen transitorio, la deducción se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del Impuesto en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma. Igualmente, resultarán de aplicación lo establecido en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF. Tratándose de supuestos de construcción de la vivienda habitual, en este caso en régimen de cooperativa, el Reglamento del Impuesto, en su artículo 55.1.1º, establece la posibilidad de practicar la deducción con anterioridad a la adquisición jurídica de la vivienda al asimilar a la adquisición de vivienda habitual su construcción en los supuestos en los que “el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”. En estos casos, para consolidar el derecho a las deducciones que se hubieran practicado, se requiere que la vivienda sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de finalización de las obras. Debiendo residir de forma efectiva y permanente durante un período mínimo de tres años desde la finalización de las obras. La fecha de inicio de la inversión a efectos de determinar la fecha límite para finalizar las obras de construcción –en referencia a la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual–, según el criterio mantenido por este Centro Directivo, será aquella en la que el contribuyente satisface la primera cantidad por la que practica la deducción o, en otro caso y si fuese anterior, aquella en la que entrega cualquier importe procedente del saldo de su cuenta vivienda. Así se viene manifestando reiteradamente en consultas tales como DGT V2415-09, DGT V0568-08 o DGT V0518-08. El plazo de cuatro años para finalizar las obras no admite, ni legal ni reglamentariamente cualquier otra ampliación diferente de las previstas en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF. De acuerdo con todo ello, por la actual vivienda habitual, cuya adquisición jurídica se produce en 2024, para poder ahora practicar la deducción, tuvieron que o bien haber practicado la deducción con anterioridad a 2013 o bien haber tenido derecho a ello y no haberla practicado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de la LIRPF. En ambos casos, para consolidar el derecho a las deducciones practicadas por su construcción -o no practicadas por el artículo 68.1.2º de la LIRPF- la adquisición jurídica se tendría que haber producido dentro de los cuatro años siguientes a la fecha considerada de inicio de su construcción. En definitiva, habiendo finalizado las obras en el presente supuesto con posterioridad al plazo de cuatro años desde la fecha límite a considerar como de inicio, a los consultantes no les es de aplicación el señalado régimen transitorio, no pudiendo practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por su actual residencia habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.