La pérdida patrimonial por venta de vivienda habitual se integra en la base imponible del ahorro

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1286-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 13/05/2014 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 49 Descripción de hechos El consultante ha transmitido en el año 2013 su vivienda habitual, que había sido adquirida en el año 2005. Debido a la situación del mercado inmobiliario, el precio de venta ha sido sustancialmente inferior al de compra, por lo que se le ha generado una pérdida patrimonial. El importe de la venta ha sido reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuestión planteada Si la pérdida patrimonial puede ser integrada en la base imponible del ahorro aún cuando el importe obtenido por la venta haya sido reinvertido en su totalidad. Contestación completa La transmisión de la vivienda habitual generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la citada Ley, valores que vienen definidos en el artículo 35 para las transmisiones onerosas. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan. 3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Si de los cálculos anteriores resultase una ganancia patrimonial, el consultante podría acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual regulada en el artículo 38 de la LIRPF, siempre que cumpliese los requisitos establecidos en dicho precepto. En caso de generarse una pérdida patrimonial, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, según el cual: “1. La base imponible del ahorro estará constituida por el saldo positivo de sumar los siguientes saldos: (…) b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas en el mismo a que se refiere el artículo 46 de esta Ley. Si el resultado de la integración y compensación arrojase saldo negativo, su importe sólo se podrá compensar con el positivo que se ponga de manifiesto durante los cuatro años siguientes. 2. Las compensaciones previstas en el párrafo anterior deberán efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que puedan practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a rentas negativas de ejercicios posteriores.” Las ganancias y pérdidas patrimoniales a que se refiere el artículo 46 de la LIRPF son las que se ponen de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales adquiridos con más de un año de antelación a la fecha de su transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.