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V0779-25 5 de mayo de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · pérdida patrimonial

La comisión de la inmobiliaria por una compraventa frustrada no es una pérdida patrimonial

El consultante pregunta si la parte de la comisión inmobiliaria que no se devuelve tras desistir de una compra puede considerarse pérdida patrimonial. La DGT responde que este pago constituye una renta al consumo y no una pérdida patrimonial.

La cuestión planteada

Si el "pago de la comisión de intermediación también tendrá consideración de pérdida patrimonial no derivada de transmisiones patrimoniales al estar estrictamente vinculada con el desistimiento de la compra".

El criterio de la DGT

El pago de honorarios a una inmobiliaria por su labor de intermediación en una compraventa frustrada se configura como una renta al consumo del contribuyente. Por tanto, según el artículo 33.5 de la Ley 35/2006, estos honorarios no pueden computarse como pérdidas patrimoniales.

Implicaciones prácticas

  • Los honorarios inmobiliarios pagados en operaciones no perfeccionadas no son deducibles como pérdidas patrimoniales.
  • El gasto por intermediación en compraventas frustradas se clasifica como renta al consumo.
  • El contribuyente no puede reducir su base imponible del ahorro mediante este concepto.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de los costes de intermediación en la viabilidad de operaciones inmobiliarias.
  • Analizar la naturaleza del gasto en contratos de mediación para determinar su tratamiento fiscal.

Checklist

  • Verificar si la operación de compraventa se ha perfeccionado o ha quedado frustrada.
  • Identificar si el pago realizado corresponde a honorarios de intermediación.
  • Confirmar que el gasto no se clasifica como pérdida patrimonial según el art. 33.5 LIRPF.
  • Clasificar el desembolso como renta al consumo para evitar errores en la declaración.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0779-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 05/05/2025 Normativa Ley 35/2006, art. 33 Descripción de hechos Expone la consultante: "Cuando se suscriben unas arras penitenciales para la compra de un inmueble y el comprador decide desistir de la compra pierde las arras penitenciales, teniendo éstas consideración de pérdida patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales. Mi duda es la siguiente, si en dicho proceso de compra ha actuado como intermediario una inmobiliaria, la cual ha percibido por dicha intermediación una comisión, el hecho de que el comprador desista de la operación no supone el reintegro de la inmobiliaria al comprador de la totalidad de la comisión de compra, si no solo de una parte ya que la otra parte la inmobiliaria se la queda en concepto de mediación por desistimiento". Cuestión planteada Si el "pago de la comisión de intermediación también tendrá consideración de pérdida patrimonial no derivada de transmisiones patrimoniales al estar estrictamente vinculada con el desistimiento de la compra". Contestación completa La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, artículo que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Con este concepto, esta Dirección general viene manteniendo el criterio (consultas V2424-06, V1266-07 y V-0598-08, entre otras) que la pérdida de arras o señal (indemnización o compensación desde la posición del vendedor) constituye una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, pérdida patrimonial que, desde su consideración como renta general, procederá integrar en la base imponible general (artículos 45 y 48 de la Ley del Impuesto). Cuestión distinta son los honorarios satisfechos a la inmobiliaria interviniente en la operación de compraventa frustrada. Para su análisis se hace preciso acudir al apartado 5 del mismo artículo 33 antes citado, donde se establece que “no se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: a) Las no justificadas. b) Las debidas al consumo. c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades. d) Las debidas a pérdidas en el juego obtenidas en el período impositivo que excedan de las ganancias obtenidas en el juego en el mismo período. En ningún caso se computarán las pérdidas derivadas de la participación en los juegos a que se refiere la disposición adicional trigésima tercera de esta Ley. e) (…)”. Desde esta consideración legal de las pérdidas patrimoniales, el pago de los honorarios satisfechos al intermediario (inmobiliaria) se configura como un supuesto de aplicación de renta al consumo del contribuyente, pues supone un pago por la prestación de servicios de aquella (la inmobiliaria) por su labor de intermediación en la compraventa frustrada, por lo que no puede efectuarse su cómputo como pérdida patrimonial. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.

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