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V0322-19 15 de febrero de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Solo son deducibles los intereses del préstamo durante el periodo en que el inmueble esté alquilado

El consultante pregunta si puede deducir los intereses de un préstamo personal usado para comprar una vivienda destinada al alquiler. La DGT responde que solo se pueden deducir los intereses devengados durante el tiempo que el inmueble esté efectivamente arrendado.

La cuestión planteada

Posibilidad de considerar los intereses que genere el préstamo como gasto deducible en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.

El criterio de la DGT

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, solo se consideran gastos deducibles los intereses correspondientes al periodo de tiempo en que el inmueble se encuentre alquilado. No son deducibles los intereses devengados por la adquisición del bien en periodos anteriores a la fecha de arrendamiento.

Implicaciones prácticas

  • Los intereses devengados antes del inicio del contrato de arrendamiento no son deducibles.
  • El rendimiento neto del capital inmobiliario se verá incrementado por los intereses generados durante el periodo de desocupación.
  • La deducibilidad de los gastos financieros está condicionada temporalmente a la existencia del arrendamiento.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de los intereses durante el periodo previo al alquiler.
  • Analizar la fecha exacta de inicio de la actividad de arrendamiento para el cálculo de gastos.

Checklist

  • Verificar la fecha de inicio del contrato de arrendamiento.
  • Identificar el periodo de devengo de intereses previo al alquiler.
  • Separar los intereses correspondientes al periodo de desocupación de los del periodo de alquiler.
  • Comprobar que solo se incluyen en la base de deducción los intereses del periodo de arrendamiento.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0322-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/02/2019 Normativa Ley 35/2006 Art. 23.1 Descripción de hechos El consultante va a adquirir una vivienda la cual destinará al arrendamiento. Financiará su adquisición mediante un préstamo personal sin garantía hipotecaria. Cuestión planteada Posibilidad de considerar los intereses que genere el préstamo como gasto deducible en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Contestación completa Se parte de la hipótesis, al no aportar mayor dato sobre la vivienda objeto de consulta, que su arrendamiento no lo realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Siendo así, por su arrendamiento se obtendrán rendimientos del capital inmobiliario, cuya regulación se contiene en los artículos 22 y siguientes de la LIRPF. El apartado 1 del artículo 23 de la LIRPF establece aquellos gastos que podrán deducirse de los rendimientos íntegros para determinar el rendimiento neto, entre estos: “1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º.” En cuanto a la deducibilidad de los intereses generados, sea cualquiera la procedencia de los capitales ajenos invertidos, el Tribunal Económico Administrativo Central en su resolución 1620/2003, de 2 de febrero, declaró en unificación de criterio “que, a los efectos de la consideración como gasto deducible de los rendimientos íntegros derivados del arrendamiento de bienes inmuebles, no pueden tener tal consideración los gastos realizados como consecuencia de la titularidad del bien inmueble devengados con anterioridad a la fecha de arrendamiento, cuando tales gastos no se encuentren expresamente destinados a ofrecer el bien inmueble en arrendamiento; dicha correlación y necesidad para la futura obtención del rendimiento no puede admitirse, en ningún caso, respecto de la parte de gastos en concepto de intereses devengados por capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien inmueble, ni en concepto de amortización correspondientes al período de tiempo en el que el inmueble no se encuentre arrendado”. En consecuencia, solo tendrán la consideración de gasto deducible a la hora de determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario los intereses correspondientes al período de tiempo en que el inmueble se encuentre alquilado. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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