Wer die AJD beim Immobilienkauf mit MwSt. und Hypothekendarlehen zahlen muss

Die Bestimmung, wer die Kosten der Steuer auf Vermögensübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte (ITPAJD) tragen muss, ist ein kritischer Punkt bei Immobilienerwerbsgeschäften. Eine aktuelle verbindliche Auskunft der Generaldirektion für Steuern (DGT) hat die Anwendung dieser Steuer präzisiert, wenn das Hauptgeschäft der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt.

Was die DGT entschieden hat

Die DGT hat klargestellt, dass bei einem Immobilienkauf, der der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt, die Modalität der Vermögensübertragungen nicht anwendbar ist. Stattdessen muss die Modalität der dokumentierten Rechtsgeschäfte (AJD) angewendet werden. In diesem Szenario ist der Erwerber der Immobilie der Steuerschuldner der Steuer.

Hinsichtlich der Bestellung des mit diesem Kauf verbundenen Hypothekendarlehens weist die Steuerbehörde darauf hin, dass aufgrund der MwSt.-Pflicht des Geschäfts auch die Modalität der dokumentierten Rechtsgeschäfte (AJD) anfällt. In diesem spezifischen Fall ist jedoch das Kreditinstitut (der Darlehensgeber) und nicht der Kunde der Steuerschuldner der Steuer.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine Privatperson sind, die eine neue Immobilie oder eine Immobilie von einem an die MwSt. gebundenen Bauträger erwirbt, müssen Sie beachten, dass sich Ihre steuerliche Verantwortung wie folgt aufteilt:

• Beim Kaufvertrag: Sie sind der Steuerschuldner und müssen die entsprechende AJD für die Übertragung der Immobilie zahlen.
• Bei der Hypothek: Obwohl die Steuer durch die Bestellung des Darlehens entsteht, liegt die Verpflichtung, Steuerschuldner zu sein, bei dem Finanzinstitut.

Diese Unterscheidung ist grundlegend für die korrekte Verrechnung der mit dem Immobilienerwerb verbundenen Kosten und zur Vermeidung von Fehlern bei der Zuweisung der Ausgaben in der öffentlichen Urkunde.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, vor der Unterzeichnung stets die steuerliche Natur des Immobiliengeschäfts zu prüfen. Wenn das Geschäft der MwSt. unterliegt, ändert sich die Struktur der AJD-Steuer im Vergleich zu gebrauchten Immobilien (die der ITP unterliegen). Es wird empfohlen, die technischen und steuerlichen Unterlagen der Immobilie zu analysieren, um sicherzustellen, dass die Steuerabrechnung gemäß den Vorschriften des TRLITPAJD erfolgt.