Quién debe pagar el AJD en la compraventa de inmuebles con IVA y préstamos hipotecarios

La determinación de quién debe soportar el coste del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) es un punto crítico en las operaciones de adquisición de vivienda. Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado la aplicación de este impuesto cuando la operación principal está sujeta a IVA.

Qué ha resuelto la DGT

La DGT ha aclarado que, cuando la compraventa de un inmueble está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), no procede la aplicación de la modalidad de transmisiones patrimoniales. En su lugar, debe aplicarse la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD). En este escenario, el sujeto pasivo del impuesto es el adquirente del inmueble.

Respecto a la constitución del préstamo hipotecario vinculado a dicha compra, la autoridad tributaria señala que, al estar la operación sujeta a IVA, también corresponde la modalidad de actos jurídicos documentados. Sin embargo, en este caso específico, el sujeto pasivo del impuesto es la entidad de crédito (el prestamista) y no el cliente.

Qué significa para ti

Si usted es un particular que adquiere una vivienda nueva o de una empresa promotora sujeta a IVA, debe tener en cuenta que su responsabilidad tributaria se divide de la siguiente manera:

• En la compraventa: Usted es el sujeto pasivo y debe abonar el AJD correspondiente a la transmisión del inmueble.
• En la hipoteca: Aunque el impuesto se genera por la constitución del préstamo, la obligación de ser sujeto pasivo recae sobre la entidad financiera.

Esta distinción es fundamental para la correcta liquidación de los costes asociados a la adquisición de un inmueble y para evitar errores en la imputación de los gastos en la escritura pública.

Qué conviene hacer

Es necesario verificar siempre la naturaleza fiscal de la operación inmobiliaria antes de la firma. Si la operación está sujeta a IVA, la estructura del impuesto AJD cambia respecto a las viviendas de segunda mano (sujetas a ITP). Se recomienda analizar la documentación técnica y fiscal de la vivienda para asegurar que la liquidación de los impuestos se realice conforme a la normativa del TRLITPAJD.