Unterschiede bei der Berechnung der Abschreibung je nach Eigentumsverhältnis an einer Immobilie

Die Dirección General de Tributos (DGT) hat das Verfahren zur Ermittlung der Abschreibung für Einkünfte aus Immobilienvermögen in der Einkommensteuer (IRPF) klargestellt, wenn das Eigentum an einer Immobilie nicht ungeteilt vorliegt.

Was die DGT entschieden hat

Die Anfrage befasst sich mit der Art und Weise, wie die Abschreibung berechnet wird, wenn verschiedene dingliche Rechte an demselben Gut bestehen. Das Kriterium legt fest, dass die Berechnung je nach Art des Eigentums variiert:

• Für das Volleigentum: Die Abschreibung wird ermittelt, indem 3 Prozent auf den höheren Wert angewendet werden, der zwischen den Anschaffungskosten (unter Ausschluss des Bodenwerts) oder dem Katasterwert (ebenfalls unter Ausschluss des Bodens) resultiert.
• Für das Nießbrauchsrecht: Die Abschreibung wird berechnet, indem 3 Prozent auf die geleisteten Anschaffungskosten angewendet werden, einschließlich der aus dieser Anschaffung resultierenden Ausgaben und Steuern.

Zudem wurde präzisiert, dass in Situationen, in denen ein zeitlich begrenztes Nießbrauchsrecht begründet wird, die erzielten Erträge der Person zugerechnet werden, die das entsprechende Eigentumsrecht innehat.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, müssen Sie genau identifizieren, welches Recht Sie innehaben, um Fehler bei der Erklärung Ihrer Immobilienerträge zu vermeiden. Es ist nicht dasselbe, der Eigentümer des gesamten Objekts zu sein, als lediglich das Nießbrauchsrecht oder das nackte Eigentum zu besitzen. Ein Fehler bei der Berechnungsgrundlage der Abschreibung kann zu einer fehlerhaften Steuerfestsetzung führen, da sich die zu berücksichtigenden Elemente (Anschaffungskosten gegenüber Katasterwert) je nach Rechtsstellung des Steuerpflichtigen ändern.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, die Eigentumsurkunde zu analysieren, um festzustellen, ob man das Volleigentum oder ein beschränktes dingliches Recht besitzt. Sobald das Eigentumsverhältnis identifiziert ist, muss die für den jeweiligen Fall entsprechende Abschreibungsformel angewendet werden, wobei sicherzustellen ist, dass der Bodenwert bei den Berechnungen für das Volleigentum korrekt ausgeschlossen wird. Da die IRPF-Vorschriften und deren Verordnung diese Aspekte regeln, ist die korrekte Dokumentation der Anschaffungskosten für die Berechnung des Nießbrauchs von grundlegender Bedeutung.