Diferencias en el cálculo de la amortización según la titularidad del inmueble

La Dirección General de Tributos ha clarificado el procedimiento para determinar la amortización de los rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando la titularidad de un inmueble no es plena.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta aborda la forma de calcular la amortización cuando existen distintos derechos reales sobre un mismo bien. El criterio establece que el cálculo varía dependiendo de la naturaleza de la titularidad:

• Para la plena propiedad: La amortización se determina aplicando el 3 por ciento sobre el valor que resulte mayor entre el coste de adquisición (excluyendo el valor del suelo) o el valor catastral (también excluyendo el suelo).
• Para el usufructo: La amortización se calcula aplicando el 3 por ciento sobre el coste de adquisición satisfecho, incluyendo los gastos y tributos derivados de dicha adquisición.

Asimismo, se ha precisado que, en situaciones donde se constituye un usufructo temporal, los rendimientos generados se atribuyen íntegramente a la persona que ostenta la titularidad correspondiente.

Qué significa para ti

Si usted es titular de un inmueble, debe identificar con precisión qué derecho ostenta para evitar errores en la declaración de sus rentas inmobiliarias. No es lo mismo ser el propietario de la totalidad del bien que poseer únicamente el usufructo o la nuda propiedad. Un error en la base de cálculo de la amortización puede derivar en una liquidación incorrecta del impuesto, ya que los elementos a considerar (coste de adquisición frente a valor catastral) cambian según la posición jurídica del contribuyente.

Qué conviene hacer

Es necesario analizar la escritura de propiedad para determinar si se posee la plena propiedad o un derecho real limitado. Una vez identificada la titularidad, se debe aplicar la fórmula de amortización que corresponda a cada caso, asegurando la correcta exclusión del valor del suelo en los cálculos de la plena propiedad. Dado que la normativa del IRPF y su Reglamento regulan estos aspectos, la correcta documentación de los gastos de adquisición es fundamental para el cálculo del usufructo.