Käufer über Kaufoption können Verkäufer nicht zur Verzichtserklärung auf die Mehrwertsteuerbefreiung zwingen

Die Art des Erwerbs einer Immobilie bestimmt die Behandlung der Mehrwertsteuer (IVA). Im Rahmen einer Kaufoption, die gerichtlich validiert wurde, stellt sich die Frage, ob der Käufer vom Verkäufer verlangen kann, auf die Steuerbefreiung zu verzichten, damit die Transaktion zum Regelsatz besteuert wird.

Was die DGT entschieden hat

Die Dirección General de Tributos (DGT) hat klargestellt, dass ein Käufer, der ein Gut durch die Ausübung einer Kaufoption erwirbt, nicht den Status eines Zuteilungsempfängers in einem Zwangsvollstreckungsverfahren innehat. Da es sich um einen vertraglichen Kauf handelt, finden die besonderen Befugnisse keine Anwendung, die in der sechsten Zusatzbestimmung des Mehrwertsteuergesetzes (Ley del IVA) vorgesehen sind.

Das Kriterium legt fest, dass:

• Der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung ein Recht ist, das dem Steuerpflichtigen (dem Verkäufer) einseitig zusteht.
• Der Käufer nicht die rechtliche Befugnis hat, das verkaufende Unternehmen zum Verzicht auf diese Befreiung zu zwingen.
• Der Käufer ist auch nicht dazu berechtigt, den Verzicht im Namen und auf Rechnung des Verkäufers zu erklären, selbst wenn ein gerichtliches Urteil die Kaufoption validiert.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine Privatperson oder ein Unternehmen sind, das eine Immobilie über eine Kaufoption erwirbt, müssen Sie verstehen, dass die steuerliche Struktur der Transaktion vom Willen des Verkäufers abhängt. Wenn der Verkäufer beschließt, die Mehrwertsteuerbefreiung beizubehalten, kann der Käufer ihm den Wechsel des Steuersystems weder auf gerichtlichem noch auf vertraglichem Weg aufzwingen, es sei denn, es besteht eine vorherige und ausdrückliche Vereinbarung im ursprünglichen Vertrag.

Dieses Szenario unterscheidet klar zwischen Verkäufen aus Zwangsvollstreckungen (bei denen Sonderregeln gelten) und vertraglichen Verkäufen, bei denen die Autonomie des Willens des Steuerpflichtigen in Bezug auf sein Befreiungsregime Vorrang hat.

Was ratsam ist

Bei Transaktionen dieser Art ist es notwendig, den Kaufoptionsvertrag vor seiner Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen. Wenn das Ziel ist, dass die Transaktion die Mehrwertsteuer anstelle der Befreiung zahlt, muss diese Vereinbarung zwischen den Parteien klar und vorab festgelegt werden. Es wird empfohlen, die rechtliche Situation jedes Vertrages zu bewerten, um Überraschungen bei der endgültigen Steuerlast des Erwerbs zu vermeiden.