Les acheteurs via une option d'achat ne peuvent contraindre le vendeur à renoncer à l'exonération de la TVA

La nature de l'acquisition d'un bien immobilier détermine le traitement de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Dans le cadre d'une option d'achat ayant été validée judiciairement, un doute surgit sur la possibilité pour l'acheteur d'exiger du vendeur qu'il renonce à l'exonération de la taxe afin que l'opération soit soumise au taux général.

Ce qu'a résolu la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) a précisé que l'acheteur qui acquiert un bien par l'exercice d'une option d'achat ne possède pas la qualité d'adjudicataire dans une procédure d'exécution forcée. S'agissant d'un achat de nature contractuelle, les pouvoirs spéciaux prévus par la sixième disposition additionnelle de la Loi sur la TVA ne s'appliquent pas.

Le critère établit que :

• La renonciation à l'exonération de la TVA est un droit qui appartient de manière unilatérale au sujet passif (le vendeur).
• L'acheteur ne dispose pas du pouvoir légal d'obliger l'entité venderesse à renoncer à ladite exonération.
• L'acheteur n'est pas non plus habilité à formuler la renonciation au nom et pour le compte du vendeur, même en présence d'une décision de justice validant l'option d'achat.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes un particulier ou une entreprise acquérant un bien immobilier via une option d'achat, vous devez comprendre que la structure fiscale de l'opération dépend de la volonté du vendeur. Si le vendeur décide de maintenir l'exonération de la TVA, l'acheteur ne peut pas lui imposer le changement de régime fiscal par voie judiciaire ou contractuelle, à moins qu'un accord préalable et exprès n'ait été stipulé dans le contrat original.

Ce scénario distingue clairement les ventes issues d'exécutions forcées (où existent des règles spéciales) des ventes contractuelles, où prévaut l'autonomie de la volonté du sujet passif concernant son régime d'exonération.

Ce qu'il convient de faire

Face à ce type d'opérations, il est nécessaire de réexaminer minutieusement le contrat d'option d'achat avant sa signature. Si l'objectif est que l'opération soit soumise à la TVA plutôt qu'à l'exonération, cet accord doit être établi de manière claire et préalable entre les parties. Il est recommandé d'évaluer la situation juridique de chaque contrat afin d'éviter les surprises concernant la charge fiscale finale de l'acquisition.