Los compradores por opción de compra no podrán obligar al vendedor a renunciar a la exención del IVA

La naturaleza de la adquisición de un inmueble determina el tratamiento del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En el marco de una opción de compra que ha sido validada judicialmente, surge la duda sobre si el comprador puede exigir al vendedor que renuncie a la exención del impuesto para que la operación tribute por el tipo general.

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha aclarado que el comprador que adquiere un bien mediante el ejercicio de una opción de compra no ostenta la condición de adjudicatario en un procedimiento de ejecución forzosa. Al tratarse de una compra de carácter contractual, no se aplican las facultades especiales previstas en la disposición adicional sexta de la Ley del IVA.

El criterio establece que:

• La renuncia a la exención del IVA es un derecho que corresponde de forma unilateral al sujeto pasivo (el vendedor).
• El comprador no tiene la facultad legal de obligar a la entidad vendedora a renunciar a dicha exención.
• El comprador tampoco está habilitado para formular la renuncia en nombre y por cuenta del vendedor, aun cuando exista una sentencia judicial que valide la opción de compra.

Qué significa para ti

Si eres un particular o una empresa que adquiere un inmueble mediante una opción de compra, debes entender que la estructura fiscal de la operación depende de la voluntad del vendedor. Si el vendedor decide mantener la exención del IVA, el comprador no puede imponerle el cambio de régimen tributario mediante la vía judicial o contractual, a menos que exista un pacto previo y expreso en el contrato original.

Este escenario diferencia claramente las ventas derivadas de ejecuciones forzosas (donde existen reglas especiales) de las ventas contractuales, donde prima la autonomía de la voluntad del sujeto pasivo respecto a su régimen de exención.

Qué conviene hacer

Ante operaciones de este tipo, es necesario revisar minuciosamente el contrato de opción de compra antes de su firma. Si el objetivo es que la operación tribute por el IVA en lugar de por la exención, este pacto debe quedar establecido de forma clara y previa entre las partes. Se recomienda valorar la situación jurídica de cada contrato para evitar sorpresas en la carga fiscal final de la adquisición.