Jährliche Wohnkosten sind nur entsprechend der Vermietungstage abzugsfähig

Die Abzugsfähigkeit von Kosten im Zusammenhang mit einer zur touristischen Vermietung genutzten Immobilie wirft häufig Fragen darüber auf, welche Posten in die Bemessungsgrundlage der Nichtresidenteinkommensteuer (IRNR) einfließen können. Die Dirección General de Tributos (DGT) hat den Umfang dieses Abzugs in einer aktuellen verbindlichen Auskunft präzisiert.

Was die DGT entschieden hat

Die Verwaltungsbehörde hat festgelegt, dass jährliche Kosten wie Abschreibungen, die Grundsteuer (IBI) oder Versicherungsprämien nur in dem Anteil der Tage des Veranlagungszeitraums abgezogen werden können, in denen die Immobilie tatsächlich vermietet war. Dies bedeutet, dass es nicht möglich ist, die gesamten jährlichen Kosten geltend zu machen, wenn die Immobilie nicht während des gesamten Geschäftsjahres zur Vermietung zur Verfügung stand.

In Bezug auf Reparatur- und Instandhaltungskosten, die in Erwartungszeiten für eine Vermietung anfallen, weist die DGT darauf hin, dass diese ausschließlich auf die künftige Erzielung von Einkünften und nicht auf die persönliche Nutzung durch den Eigentümer ausgerichtet sein müssen. Für den Fall, dass in dem Jahr, in dem diese Reparaturen durchgeführt werden, keine Einnahmen erzielt werden, können diese Kosten in den folgenden vier Jahren abgezogen werden, sofern die in der geltenden Rechtsvorschrift festgelegten gesetzlichen Grenzen eingehalten werden.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie ein nicht ansässiger Eigentümer mit Immobilien in Spanien sind, die zur Vermietung bestimmt sind, müssen Sie beachten, dass die Berechnung Ihrer abzugsfähigen Kosten nicht linear erfolgt. Die Verwaltung verlangt bei den festen jährlichen Kosten eine Aufschlüsselung basierend auf der Dauer der Vermietung.

Für Eigentümer, die die Immobilie leer halten, diese aber auf touristischen Plattformen inseriert haben, hängt die Abzugsfähigkeit der Instandhaltungskosten davon ab, dass nachgewiesen wird, dass der Zweck der Arbeiten oder Ausgaben die Erzielung von Einkünften und nicht die private Nutzung ist. Das Fehlen von Einnahmen in einem Steuerjahr verhindert den Abzug von Reparaturen nicht, bedingt deren Anwendung jedoch auf die folgenden Geschäftsjahre.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, eine genaue Kontrolle über die Belegungszeiträume der Immobilie und die Dokumentation, die den Zweck der Reparaturkosten belegt, zu führen. Um die Einhaltung der Vorschriften des TRLIRNR und des LIRPF zu gewährleisten, wird empfohlen:

• Die genauen Vermietungstage durch Verträge und Plattformregister zu dokumentieren.
• Klar zwischen Instandhaltungskosten für die private Nutzung und Reparaturkosten für die wirtschaftliche Tätigkeit zu unterscheiden.
• Die Anwendung von Reparaturkosten in den Folgejahren zu verwalten, falls im Jahr ihrer Durchführung keine Einkünfte erzielt wurden.