Los gastos anuales de una vivienda solo son deducibles según los días de alquiler

La deducibilidad de los gastos asociados a una vivienda destinada al alquiler turístico genera frecuentes dudas sobre qué partidas pueden integrarse en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). La Dirección General de Tributos ha precisado el alcance de esta deducción en una reciente consulta vinculante.

Qué ha resuelto la DGT

El órgano administrativo ha establecido que los gastos de carácter anual, tales como la amortización, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o las primas de seguros, solo podrán deducirse en la proporción de días del periodo impositivo en que la vivienda esté efectivamente arrendada. Esto implica que no es posible aplicar la totalidad del gasto anual si el inmueble no ha estado disponible para alquiler durante todo el ejercicio.

Respecto a los gastos de reparación y conservación realizados en periodos de expectativa de alquiler, la DGT señala que estos deben estar dirigidos exclusivamente a la futura obtención de rentas y no al disfrute personal del titular. En el supuesto de que no se generen ingresos en el año en que se realizan dichas reparaciones, estos gastos podrán deducirse en los cuatro años siguientes, siempre que se respeten los límites legales establecidos en la normativa vigente.

Qué significa para ti

Si usted es un propietario no residente con inmuebles en España destinados al alquiler, debe tener en cuenta que el cálculo de sus gastos deducibles no es lineal. La administración exige un desglose basado en la temporalidad del arrendamiento para los costes fijos anuales.

Para los propietarios que mantienen la vivienda vacía pero anunciada en plataformas turísticas, la deducibilidad de los gastos de mantenimiento depende de que se demuestre que la finalidad de la obra o gasto es la obtención de rentas y no el uso privado. La ausencia de ingresos en un ejercicio fiscal no impide la deducción de reparaciones, pero condiciona su aplicación a los ejercicios posteriores.

Qué conviene hacer

Es necesario llevar un control riguroso de los periodos de ocupación de la vivienda y de la documentación que acredite la finalidad de los gastos de reparación. Para asegurar el cumplimiento de la normativa del TRLIRNR y la LIRPF, se recomienda:

• Documentar mediante contratos y registros de plataformas los días exactos de alquiler.
• Diferenciar claramente entre gastos de mantenimiento para el uso personal y gastos de reparación para la actividad económica.
• Gestionar la aplicación de gastos de reparación en los ejercicios posteriores si no se han obtenido rentas en el año de su ejecución.