Les dépenses annuelles d'un logement ne sont déductibles qu'en fonction des jours de location

La déductibilité des dépenses associées à un logement destiné à la location touristique soulève fréquemment des doutes sur les postes pouvant être intégrés dans la base imposable de l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). La Dirección General de Tributos (DGT) a précisé la portée de cette déduction dans une récente consultation vinculante.

Ce que la DGT a résolu

L'organe administratif a établi que les dépenses à caractère annuel, telles que l'amortissement, l'Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) ou les primes d'assurance, ne pourront être déduites qu'au prorata des jours de la période d'imposition pendant lesquels le logement est effectivement loué. Cela implique qu'il n'est pas possible d'appliquer la totalité de la dépense annuelle si le bien n'a pas été disponible à la location pendant toute l'exercice.

Concernant les dépenses de réparation et d'entretien réalisées durant les périodes d'attente de location, la DGT souligne que celles-ci doivent être exclusivement destinées à l'obtention future de revenus et non à l'usage personnel du propriétaire. Dans l'éventualité où aucun revenu n'est généré l'année où ces réparations sont effectuées, ces dépenses pourront être déduites au cours des quatre années suivantes, sous réserve du respect des limites légales établies par la réglementation en vigueur.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous êtes un propriétaire non résident possédant des biens immobiliers en Espagne destinés à la location, vous devez tenir compte du fait que le calcul de vos dépenses déductibles n'est pas linéaire. L'administration exige une ventilation basée sur la temporalité de la location pour les coûts fixes annuels.

Pour les propriétaires qui maintiennent le logement vide mais annoncé sur des plateformes touristiques, la déductibilité des frais d'entretien dépend de la preuve que la finalité des travaux ou de la dépense est l'obtention de revenus et non l'usage privé. L'absence de revenus au cours d'un exercice fiscal n'empêche pas la déduction des réparations, mais conditionne leur application aux exercices ultérieurs.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire de tenir un contrôle rigoureux des périodes d'occupation du logement et de la documentation attestant de la finalité des dépenses de réparation. Pour assurer la conformité avec la réglementation du TRLIRNR et de la LIRPF, il est recommandé de :

• Documenter, par des contrats et des registres de plateformes, les jours exacts de location.
• Distinguer clairement entre les frais d'entretien pour l'usage personnel et les frais de réparation pour l'activité économique.
• Gérer l'application des frais de réparation lors des exercices ultérieurs si aucun revenu n'a été perçu l'année de leur exécution.