Ermittlung der Bemessungsgrundlage bei der Übertragung von Immobilien mit verschiedenen Grundstücken

Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage bei der Steuer auf Vermögensübertragungen, Rechtsgeschäfte, Dokumente und geschäftliche Tätigkeiten (ITPAJD) ist ein kritischer Aspekt beim Erwerb von Immobilien. Eine aktuelle verbindliche Auskunft der Dirección General de Tributos (DGT) hat die Berechnungsregeln präzisiert, wenn die Transaktion Grundstücke mit unterschiedlichen Grundbuch- und Katasterreferenzen umfasst.

Was die DGT entschieden hat

Die DGT stellt fest, dass es sich bei zwei verschiedenen Grundbuch- und Katastergrundstücken handelt, die Bemessungsgrundlage für die Übertragung jedes einzelnen Grundstücks dessen eigener Referenzwert ist. Diese Berechnung muss unabhängig für jedes Grundstück erfolgen, ohne den Gesamtbetrag des Kaufs als eine unteilbare Einheit zu betrachten.

Das Kriterium besagt, dass die Bemessungsgrundlage der Referenzwert jeder Immobilie ist, es sei denn, der vereinbarte Preis oder der erklärte Wert sind höher. Es ist wichtig, den Referenzwert nicht mit dem Katasterwert zu verwechseln. Für den Fall, dass kein zertifizierter Referenzwert existiert, wird die Bemessungsgrundlage durch den höchsten der folgenden Werte ermittelt: der erklärte Wert, der vereinbarte Preis oder der Marktwert.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die aus mehreren Grundbuch- oder Katastergrundstücken besteht, wird die Steuer nicht auf eine einzige Gesamtsumme berechnet, sondern auf jede Einheit individuell. Dies bedeutet, dass Sie den spezifischen Referenzwert für jedes der die Transaktion bildenden Grundstücke überprüfen müssen.

Dieses Kriterium betrifft direkt Privatpersonen, die Immobilienkaufverträge mit dieser Struktur abschließen. Die Anwendung der Norm erfordert eine präzise Aufschlüsselung der Werte, um Fehler bei der Steuerabrechnung zu vermeiden, insbesondere beim Vergleich des Referenzwertes mit dem Anschaffungspreis oder dem Marktwert.

Was ratsam ist

Bei einer Transaktion dieser Art ist es notwendig, die Grundbuch- und Katastersituation jeder Immobilie korrekt zu identifizieren. Es sollte die Existenz eines zertifizierten Referenzwertes für jedes Grundstück geprüft und mit dem Transaktionspreis abgeglichen werden. Da die Vorschriften die Anwendung des jeweils höchsten Wertes verlangen, ist es notwendig, jede Immobilieneinheit separat zu analysieren, um sicherzustellen, dass die erklärte Bemessungsgrundlage gemäß der geltenden Rechtslage korrekt ist.