Determinación de la base imponible en la transmisión de inmuebles con fincas distintas

La determinación de la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Operaciones de Actividades Empresariales (ITPAJD) es un aspecto crítico en la adquisición de bienes inmuebles. Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado las reglas de cálculo cuando la operación involucra fincas con distintas referencias registrales y catastrales.

Qué ha resuelto la DGT

La DGT establece que, cuando se trata de dos fincas registrales y catastrales diferentes, la base imponible de la transmisión de cada una será su propio valor de referencia. Este cálculo debe realizarse de forma independiente para cada finca, sin considerar el importe total de la compra como una unidad indivisible.

El criterio señala que la base imponible será el valor de referencia de cada inmueble, salvo que el precio pactado o el valor declarado resulten superiores. Es fundamental no confundir el valor de referencia con el valor catastral. En el supuesto de que no exista un valor de referencia certificado, la base imponible se determinará por la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado.

Qué significa para ti

Si usted adquiere un inmueble que está compuesto por varias fincas registrales o catastrales, el impuesto no se calculará sobre una masa única de valor, sino sobre cada unidad de forma individualizada. Esto implica que debe verificar el valor de referencia específico para cada una de las fincas que integran la operación.

Este criterio afecta directamente a los particulares que realizan operaciones de compraventa de inmuebles con esta estructura. La aplicación de la norma exige un desglose preciso de los valores para evitar errores en la liquidación del impuesto, especialmente al comparar el valor de referencia frente al precio de adquisición o el valor de mercado.

Qué conviene hacer

Ante una operación de este tipo, es necesario identificar correctamente la situación registral y catastral de cada inmueble. Se debe comprobar la existencia de un valor de referencia certificado para cada finca y contrastarlo con el precio de la operación. Dado que la normativa exige la aplicación de la mayor de las magnitudes, es necesario analizar cada unidad inmobiliaria por separado para asegurar que la base imponible declarada sea la correcta según la normativa vigente.