Der Anschaffungswert in der Einkommensteuer (IRPF) entspricht dem tatsächlichen Kaufpreis

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts in der Einkommensteuer (IRPF) nach dem Verkauf einer Immobilie ist ein kritischer Aspekt der persönlichen Vermögensverwaltung. Eine aktuelle verbindliche Auskunft der Dirección General de Tributos (DGT) hat präzisiert, welcher Betrag als Anschaffungswert heranzuziehen ist, wenn der vereinbarte Preis von den in anderen Steuern angegebenen Werten abweicht.

Was die DGT entschieden hat

In der Anfrage wurde die Frage gestellt, ob es möglich sei, als Anschaffungswert einen Betrag zu verwenden, der über dem tatsächlich gezahlten Preis liegt, basierend auf dem im Rahmen der Steuer auf Vermögensübertragungen und dokumentierte Rechtsgeschäfte (ITPAJD) angegebenen und akzeptierten Wert. Der Anfragende beabsichtigte, einen Wert von 255.000 Euro anzuwenden, obwohl der tatsächliche Kaufpreis niedriger war.

Die DGT hat festgelegt, dass sich der Anschaffungswert aus dem tatsächlichen Kaufpreis zuzüglich der der Transaktion inhärenten Kosten und Steuern zusammensetzt. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs stellt die Verwaltung Folgendes fest:

• Falls eine Wertprüfung für die Zwecke der ITPAJD stattgefunden hat, muss dieser geprüfte Wert als tatsächlicher Betrag betrachtet werden.
• Falls keine solche behördliche Prüfung vorliegt, ist der Wert gemäß den Artikeln 34 und 35 des IRPF-Gesetzes zu ermitteln, also der tatsächlich gezahlte Preis.

Daher erlaubt die bloße Tatsache, dass ein Wert in der ITPAJD akzeptiert wurde, nicht die künstliche Erhöhung des Anschaffungswerts zur Senkung der Bemessungsgrundlage in der IRPF, sofern keine Wertprüfung durch die Verwaltung stattgefunden hat.

Was das für Sie bedeutet

Für Privatpersonen, die Immobilien verkaufen, bedeutet diese Entscheidung, dass der in der Übertragungssteuer angegebene Wert nicht verwendet werden kann, um den Veräußerungsgewinn in der IRPF zu mindern, falls dieser höher ist als der Preis, der tatsächlich in der Urkunde gezahlt wurde. Der Wert, der als Basis für die Berechnung dient, ist der tatsächliche Transaktionspreis, erhöht um die angefallenen Kosten und Steuern.

Was ratsam ist

Es ist notwendig sicherzustellen, dass der in der Kaufurkunde eingetragene Betrag der wirtschaftlichen Realität der Transaktion entspricht. Bei Unstimmigkeiten zwischen dem gezahlten Preis und den Referenzwerten sollte die rechtliche Situation jeder Immobilie bewertet werden, um Fehler in der Einkommensteuererklärung zu vermeiden, die zu Steuerprüfungen führen könnten.