Bauarbeiten am neuen Eigenheim müssen innerhalb von vier Jahren abgeschlossen sein, um die Steuerbefreiung in Anspruch zu nehmen

Natürliche Personen, die die Zahlung der Einkommensteuer (IRPF) durch die Reinvestition des Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf ihrer selbstgenutzten Wohnung vermeiden möchten, müssen sehr spezifische Fristen beachten, wenn die Mittel für den Bau einer neuen Immobilie verwendet werden sollen.

Was die DGT entschieden hat

Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat die notwendigen Anforderungen für die Anwendung der Steuerbefreiung im Falle des Wohnungsbaus präzisiert. Damit die Transaktion gültig ist, müssen zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:

• Reinvestitionsfrist: Der durch den Verkauf der bisherigen Wohnung erzielte Betrag muss innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren reinvestiert werden, entweder vor oder nach der Übertragung.
• Abschlussfrist der Bauarbeiten: Der Bau des neuen Eigenheims muss innerhalb einer maximalen Frist von vier Jahren ab Beginn der Investition abgeschlossen sein.

Die Steuerbehörde stellt klar, dass die Berechnung der Baufrist mit der ersten Zahlung beginnt, die für die Bauarbeiten geleistet wurde und als reinvestierter Betrag gilt. Dieser Zeitraum von vier Jahren kann jedoch verlängert werden, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die nicht dem Steuerpflichtigen zuzurechnen sind, oder wenn der Bauträger in ein Insolvenzverfahren gerät.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Ihre selbstgenutzte Wohnung verkauft haben und planen, dieses Kapital für den Bau eines neuen Wohnsitzes zu verwenden, reicht es nicht aus, lediglich die ersten Zahlungen zu leisten. Die Vorschriften verlangen, dass die Bauarbeiten innerhalb der festgelegten Zeitgrenze abgeschlossen werden. Sollte sich der Bau über die vier Jahre hinaus verzögern, ohne dass rechtfertigende Gründe höherer Gewalt oder eine Insolvenz des Bauträgers vorliegen, verlieren Sie das Recht auf die Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns, was eine unerwartete Steuerbelastung zur Folge hätte.

Was ratsam ist

Es ist von entscheidender Bedeutung, die Baupläne und die geleisteten Zahlungen genau zu überwachen. Da die Baufrist ab der ersten für die Investition getätigten Auszahlung berechnet wird, ist es notwendig, jede Zahlung zu dokumentieren, um den Beginn der Frist exakt zu bestimmen. Bei jeder Verzögerung der Bauarbeiten, die vier Jahre überschreitet, muss geprüft werden, ob außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Verlängerung der Frist ermöglichen, um den Steuervorteil nicht zu verlieren.