Abziehbarkeit von Ausgaben für Mietwohnungen: Kriterium der DGT

Die Dirección General de Tributos (DGT) hat ein relevantes Kriterium zur Abziehbarkeit von Ausgaben veröffentlicht, die mit Wohnungen in Erwartung einer Vermietung verbunden sind. Der Kern der Frage liegt darin, zu bestimmen, ob Reparaturen und jährliche Ausgaben in voller Höhe abgesetzt werden können oder ob sie proportional zur tatsächlichen Mietdauer angewendet werden müssen.

Was die DGT entschieden hat

Die DGT stellt fest, dass Reparatur- und Instandhaltungskosten abziehbar sind, sofern ihr Zweck ausschließlich die Erzielung von Erträgen und nicht der Genuss durch den Eigentümer ist. Damit dieser Abzug zulässig ist, muss die Situation der Erwartung einer Vermietung der Immobilie nachgewiesen werden.

Hinsichtlich der Höhe darf der abziehbare Betrag die erzielten Gesamterträge nicht übersteigen. Wenn die Ausgaben diese Erträge übersteigen, kann der Überschuss in den folgenden vier Jahren verrechnet werden. Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied bei Ausgaben mit jährlichem Charakter, wie etwa der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) oder der Versicherung. Letztere sind nur anteilsmäßig nach der Anzahl der Tage abziehbar, an denen die Wohnung tatsächlich vermietet ist.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung sind, die zur Vermietung bestimmt ist, müssen Sie für Ihre Erklärung der Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) zwischen zwei Arten von Kosten unterscheiden:

• Reparatur- und Instandhaltungskosten: Wenn diese durchgeführt werden, um die Wohnung auf einen zukünftigen Mieter vorzubereiten, können sie in voller Höhe abgezogen werden (sofern die Erwartung einer Vermietung nachgewiesen wird), begrenzt durch die Erträge und mit der Möglichkeit, den Überschuss in künftigen Jahren zu verrechnen.
• Jährliche Ausgaben (IBI, Versicherungen): Diese können nicht in voller Höhe abgezogen werden, wenn die Wohnung nicht das ganze Jahr über vermietet war, sondern müssen entsprechend der Tage der tatsächlichen Vermietung anteilig berechnet werden.

Was ratsam ist

Es ist von grundlegender Bedeutung, eine Dokumentation aufzubewahren, die die Absicht zur Vermietung der Immobilie und die Art jeder getätigten Ausgabe belegt. Die korrekte Klassifizierung der Rechnungen und die Berechnung der Proportionalität der jährlichen Ausgaben werden Unstimmigkeiten mit der Steuerverwaltung vermeiden. Es wird empfohlen, jede Einzelsituation zu bewerten, um sicherzustellen, dass die Anwendung der Vorschriften des LIRPF und des RIRPF entsprechend der tatsächlichen Nutzung der Immobilie angemessen ist.