Spaniens Generaldirektion für rechtliche Sicherheit und öffentlichen Glauben (DGSJFP) hat die Beschwerde eines Eigentümers gegen die Ablehnung der Zuweisung einer eindeutigen Mietregistrierungsnummer (NRA) stattgegeben und damit einen wichtigen Präzedenzfall für den Ferienvermietungssektor in Spanien gesetzt.
Quelle: BOE-A-2026-6063 — Entschließung vom 24. November 2025, veröffentlicht im Amtsblatt (BOE) am 14. März 2026. Gesetzgebungsdaten: CIFEX Intelligence
Was geschah
Ein Unternehmen (Majchrowicz Real Estate, S.L.) erwarb im Dezember 2021 eine Wohnung und registrierte sie im Januar 2022 beim andalusischen Tourismusregister als touristische Unterkunft. Anschließend beantragte es die NRA gemäß Real Decreto 1312/2024.
Der Grundbuchbeamte lehnte den Antrag ab, weil die Eigentümergemeinschaft eine Entschließung verabschiedet hatte, die neue Ferienvermietungen im Gebäude verbietet. Das Problem: Das Verbot wurde am 28. September 2021 beschlossen — vor dem Kauf durch das Unternehmen — war jedoch erst im März 2024 im Grundbuch eingetragen.
Was die DGSJFP entschied
Die Generaldirektion gab der Beschwerde statt und hob die Ablehnung des Grundbuchbeamten auf. Die Begründung ist eindeutig:
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Grundsatz des öffentlichen Glaubens (Art. 32, Hypothekengesetz): Ein Käufer, der im Vertrauen auf das Grundbuch erwirbt, kann durch Beschränkungen, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht eingetragen waren, nicht benachteiligt werden.
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Artikel 5 des Wohneigentumsgesetzes: Die Satzung der Eigentümergemeinschaft kann Regeln zur Nutzung des Gebäudes enthalten, einschließlich des Verbots von Ferienvermietungen, diese binden jedoch Dritte nicht, sofern sie nicht im Grundbuch eingetragen sind.
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Das Verbot der Eigentümergemeinschaft existierte, war aber grundbuchrechtlich unsichtbar: Das Verbot wurde im September 2021 beschlossen, aber erst im März 2024 eingetragen. Als das Unternehmen im Dezember 2021 kaufte, zeigte das Grundbuch keine Beschränkung.
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Die regionale Tourismuslizenz hat Vorrang: Das Unternehmen hatte seine Registrierung beim andalusischen Tourismusregister gemäß den anwendbaren regionalen Rechtsvorschriften erhalten, und diese Verwaltungsgenehmigung erfüllt die dokumentarischen Anforderungen des RD 1312/2024.
Wen betrifft dies
Diese Entscheidung ist relevant für:
- Eigentümer von Ferienvermietungen, die vor der Eintragung eines Verbots der Eigentümergemeinschaft erworben haben — sie bestätigt, dass das Verbot sie nicht bindet.
- Eigentümergemeinschaften, die Ferienvermietungen verbieten möchten — sie müssen die Entschließung unverzüglich im Grundbuch eintragen, um sie gegenüber zukünftigen Käufern durchsetzbar zu machen.
- Ausländische Investoren und Nichtansässige, die in Spanien zum Zweck der Ferienvermietung kaufen — eine sorgfältige Grundbuchprüfung vor dem Kauf ist wichtiger denn je.
- Grundbuchbeamte, die die NRA zuweisen — sie müssen prüfen, ob das Verbot zum Zeitpunkt des Erwerbs eingetragen war, nicht nur, ob es heute existiert.
Was zu tun ist
Wenn Sie eine Ferienvermietungsimmobilie besitzen:
- Prüfen Sie das Eintragungsdatum eines eventuellen Verbots der Eigentümergemeinschaft in der nota simple Ihrer Immobilie. Wenn Sie vor der Eintragung des Verbots erworben haben, betrifft es Sie nicht.
- Beantragen Sie die NRA, falls Sie dies noch nicht getan haben — RD 1312/2024 schreibt sie für den Betrieb auf Plattformen vor.
- Halten Sie Ihre regionale Tourismusregistrierung stets verfügbar.
Wenn Sie eine Eigentümergemeinschaft sind:
- Tragen Sie jedes Verbot oder jede Beschränkung unverzüglich im Grundbuch ein. Ohne Eintragung bindet die Entschließung nur aktuelle Eigentümer, nicht zukünftige Käufer.
- Beachten Sie die erforderliche Mehrheit: 3/5 aller Eigentümer und Eigentumsanteile (Art. 17.12 WEG, reformiert durch RDL 21/2018).
Wenn Sie einen Kauf zur Vermietung in Betracht ziehen:
- Fordern Sie eine aktuelle nota simple an, bevor Sie unterschreiben — prüfen Sie, ob ein Ferienvermietungsverbot eingetragen ist.
- Informieren Sie sich über die regionalen Vorschriften in Ihrer Region (jede autonome Gemeinschaft hat ihr eigenes Regime für touristische Unterkünfte).
- Konsultieren Sie einen Immobilienanwalt zur Machbarkeit der Ferienvermietung in dem betreffenden Gebäude.
Anwendbare Rechtsvorschriften
| Regelung | Relevanz |
|---|---|
| RD 1312/2024 | Einführung der obligatorischen NRA für touristische Unterkünfte |
| Art. 5 WEG (Gesetz 49/1960) | Satzung der Eigentümergemeinschaft bindet Dritte nicht ohne Grundbucheintragung |
| Art. 32 Hypothekengesetz | Grundsatz des öffentlichen Glaubens — Käuferschutz |
| Art. 17.12 WEG (RDL 21/2018) | 3/5-Mehrheit zur Einschränkung von Ferienvermietungen erforderlich |
| Andalusisches Tourismusgesetz 13/2011 | Regionales Regime für touristische Unterkünfte |
Auswirkungen für BMC-Mandanten
Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung einer umfassenden immobilienrechtlichen Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf, insbesondere für nichtansässige Investoren, die Küstenimmobilien für die touristische Nutzung erwerben.
Bei BMC empfehlen wir unseren Investitionsmandanten:
- Vollständige Grundbuchprüfung vor dem Abschluss
- Überprüfung des Status der Entschließungen der Eigentümergemeinschaft (Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlungen)
- Gleichzeitige Bearbeitung der regionalen Tourismusregistrierung und der NRA
- Steueroptimierte Struktur für Einnahmen aus Ferienvermietungen (IRNR für Nichtansässige, IRPF für Ansässige)
Erwägen Sie eine Investition in eine Ferienvermietungsimmobilie in Spanien? Kontaktieren Sie unser Immobilienrechtsteam für eine umfassende Vorerwerbsprüfung.
Gesetzgebungsdaten bereitgestellt von CIFEX Intelligence. Analyse von Bárbara Botía, zugelassene Rechtsanwältin ICAM Málaga.
