Wenn Sie Immobilien in Spanien besitzen, spanische Dividenden erhalten oder sonstige Einkünfte aus spanischen Quellen haben, aber außerhalb des Landes leben, unterliegen Sie fast sicher der spanischen Nicht-Ansässigen-Besteuerung. Dieses Steuerrecht gehört jedoch zu den am wenigsten befolgten Bereichen für ausländische Eigentümer und zu den am aktivsten geprüften durch die spanische Steuerbehörde (AEAT). Die Konsequenzen der Nichteinhaltung reichen von Verspätungszuschlägen von 5-20% bis zu vollständigen Steuerprüfungen und in schwerwiegenden Fällen strafrechtlichen Verweisen.
Dieser Leitfaden deckt alles ab, was ein Nicht-Ansässiger mit spanischen Vermögenswerten im Jahr 2026 wissen muss: welche Steuern gelten, wie sie eingereicht werden, welche Fristen es gibt und wo die häufigsten Fallstricke liegen.
1. Wer ist Für Spanische Steuerzwecke Nicht-Ansässig?
Die steuerliche Ansässigkeit in Spanien wird hauptsächlich durch Artikel 9 des Einkommensteuergesetzes (Ley 35/2006, LIRPF) und Artikel 8 des Nicht-Ansässigen-Einkommensteuergesetzes (Real Decreto Legislativo 5/2004, LIRNR) geregelt. Eine Person gilt als spanischer Steueransässiger — und unterliegt daher IRPF, nicht IRNR — wenn einer der folgenden Tests erfüllt ist:
Die 183-Tage-Regel. Eine Person, die mehr als 183 Tage in Spanien während eines Kalenderjahres verbringt, ist für dieses Jahr spanischer Steueransässiger. Die 183 Tage müssen nicht aufeinanderfolgend sein.
Der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Auch wenn Sie weniger als 183 Tage in Spanien verbringen, sind Sie spanischer Steueransässiger, wenn der Hauptkern oder die Basis Ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten oder Interessen in Spanien liegt.
Vermutung familiärer Bindungen. Wenn der nicht getrennte Ehepartner oder minderjährige abhängige Kinder einer Person gewöhnlich in Spanien ansässig sind, kann die AEAT die spanische Steueransässigkeit vermuten, es sei denn, der Einzelne kann dies widerlegen.
Wenn Sie keinen dieser Tests erfüllen, sind Sie für spanische Zwecke Nicht-Ansässiger und unterliegen stattdessen IRNR auf Ihre Einkünfte aus spanischen Quellen und in Spanien belegene Vermögenswerte.
Praktische Auswirkungen des Ansässigkeitstests
Die Ansässigkeitsbestimmung erfolgt jährlich: Eine Person kann in einem Jahr ansässig und im nächsten nicht ansässig sein. Die AEAT achtet besonders auf Fälle, in denen Personen die Nicht-Ansässigkeit beanspruchen, während sie ein Hauptwohnsitz in Spanien unterhalten, ein in Spanien zugelassenes Auto haben oder ihre Kinder in spanischen Schulen eingeschrieben sind.
2. Überblick über Nicht-Ansässigen-Steuerpflichten in Spanien
| Pflicht | Formular | Wer Einreicht | Häufigkeit |
|---|---|---|---|
| Zugerechnete Einkünfte aus eigenem Immobilieneigentum | Modelo 210 | Alle Nicht-Ansässige mit urbanem Eigentum | Jährlich (vor 31. Dezember) |
| Mieteinnahmen | Modelo 210 | Nicht-Ansässige, die spanische Immobilien vermieten | Vierteljährlich |
| Kapitalgewinne aus Immobilienverkauf | Modelo 210 (Verkäufer) + Modelo 211 (Käufer) | Beide Parteien | Innerhalb von 3 Monaten nach Abschluss |
| Sonstige Einkünfte aus spanischen Quellen | Modelo 210 | Alle Empfänger | Vierteljährlich oder jährlich |
| Vermögensteuer | Modelo 714 | Nicht-Ansässige mit spanischen Nettovermögen über Schwelle | Jährlich (bis 30. Juni) |
| Auslandsvermögenserklärung | Modelo 720 | Nur spanische Steueransässige | Jährlich (bis 31. März) |
| Im Ausland gehaltene Krypto-Assets | Modelo 721 | Nur spanische Steueransässige | Jährlich (bis 31. Januar) |
Modelos 720 und 721 gelten nur für spanische Steueransässige: Als Nicht-Ansässiger haben Sie keine Verpflichtung, sie einzureichen. Das Fehlen einer Steuerrechnung oder eines Aufforderungsschreibens der AEAT bedeutet nicht, dass Sie keine Einreichungspflicht haben. IRNR ist ein weitgehend selbstveranlagtes System.
3. IRNR: Zugerechnete Einkünfte aus Immobilien (Modelo 210 — Jährliche Erklärung)
Jeder Nicht-Ansässige, der eine städtische Immobilie in Spanien besitzt, die nicht vermietet ist — ein Ferienhaus zur persönlichen Nutzung, eine leer stehende Immobilie oder eine nur teilweise vermietete — muss zugerechnete Mieteinnahmen (rendimiento imputado de bienes inmuebles) für die Zeiträume erklären, in denen die Immobilie keine realen Mieteinnahmen generiert.
Berechnung der Zugerechneten Einkünfte
Die Steuerbemessungsgrundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral) der Immobilie, wie auf dem IBI-Beleg gezeigt:
- 2% des Katasterwerts — der Standardsatz, auf Immobilien angewendet, deren Katasterwert in den letzten zehn Jahren nicht überprüft wurde.
- 1,1% des Katasterwerts — der reduzierte Satz, wenn der Katasterwert ab dem 1. Januar 1994 überarbeitet oder bestimmt wurde und innerhalb der letzten zehn Steuerperioden liegt.
Steuersatz und Frist
Die zugerechneten Einkünfte werden besteuert mit:
- 19% für Ansässige in EU-Mitgliedstaaten, EWR-Staaten (Norwegen, Island, Liechtenstein) und Ländern, mit denen Spanien ein Steuerinformationsaustausch-Abkommen hat.
- 24% für alle anderen Nicht-Ansässigen.
Die jährliche Modelo 210 für zugerechnete Einkünfte muss zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres eingereicht und bezahlt werden.
Beispiel. Ein britischer Staatsangehöriger besitzt ein Ferienappartement in Valencia mit einem Katasterwert von 120.000 Euro, überarbeitet 2018. Zugerechnete Einkünfte = 1,1% × 120.000 Euro = 1.320 Euro. Jährliche IRNR = 24% × 1.320 Euro = 316,80 Euro.
4. IRNR: Mieteinnahmen (Modelo 210 — Vierteljährliche Einreichung)
Wenn ein Nicht-Ansässiger seine spanische Immobilie vermietet — ob bei einem Langzeit-Wohnmietvertrag oder Kurzzeitvermietung — sind die Mieteinnahmen IRNR-pflichtig und müssen auf vierteljährlich eingereichtem Modelo 210 gemeldet werden.
Einreichungsfristen
| Quartal | Einkommenszeitraum | Einreichungsfrist |
|---|---|---|
| Q1 | 1. Januar – 31. März | 20. April |
| Q2 | 1. April – 30. Juni | 20. Juli |
| Q3 | 1. Juli – 30. September | 20. Oktober |
| Q4 | 1. Oktober – 31. Dezember | 20. Januar (Folgejahr) |
Das Verpassen einer vierteljährlichen Frist löst einen Verspätungszuschlag aus: 5% bei Zahlung innerhalb von 3 Monaten, 10% zwischen 3 und 6 Monaten, 15% zwischen 6 und 12 Monaten, und 20% plus Zinsen danach.
EU/EWR-Ansässige: Nettoeinkommen-Basis
EU- und EWR-Ansässige dürfen von den Bruttomieteinnahmen alle direkt mit der Vermietungstätigkeit verbundenen Ausgaben abziehen, sofern diese proportional zum Vermietungszeitraum sind. Abzugsfähige Ausgaben umfassen: Hypothekenzinsen, Grundsteuer (IBI), Gebäudeversicherungsprämien, Hausgeldgebühren, Wartungs- und Reparaturkosten (keine Verbesserungen), Vermittlungs- oder Immobilienverwaltungsgebühren sowie Abschreibungen des Gebäudes (typischerweise 3% der Baukomponente der Anschaffungskosten).
Der anzuwendende Satz auf den Nettogewinn beträgt 19%.
Nicht-EU/EWR-Ansässige — was seit 2021 britische Staatsangehörige einschließt — können keine Ausgaben abziehen. Die Steuer wird auf Bruttomieteinnahmen zu 24% berechnet.
5. IRNR: Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen
Wenn ein Nicht-Ansässiger spanische Immobilien verkauft, unterliegt der Veräußerungsgewinn — definiert als Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten — IRNR zu 19%, unabhängig davon, ob der Verkäufer EU- oder Nicht-EU-Ansässiger ist.
Der 3%-Einbehaltmechanismus
Das spanische Recht schreibt bei Immobilientransaktionen mit einem nicht ansässigen Verkäufer einen obligatorischen Quellensteuer-Mechanismus vor. Der Käufer ist nach Artikel 25 LIRNR verpflichtet:
- 3% des vereinbarten Verkaufspreises im Moment der Unterzeichnung der öffentlichen Verkaufsurkunde (escritura pública) einzubehalten.
- Modelo 211 einzureichen und diese 3% Einbehaltung innerhalb eines Monats nach dem Transaktionsdatum an die AEAT zu zahlen.
Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die IRNR-Haftung des Verkäufers, keine Endsteuer. Der Nicht-Ansässige-Verkäufer muss separat Modelo 210 (Kapitalgewinn-Variante) innerhalb von drei Monaten nach dem Datum der öffentlichen Verkaufsurkunde einreichen.
Rückforderung des Überschuss-Einbehalts
Erstattungsansprüche aus überschüssigem Einbehalt dauern ungefähr vier bis acht Monate Bearbeitung durch die AEAT. Verkäufer, die Modelo 210 nicht einreichen, verzichten dauerhaft auf jeden überschüssigen Einbehalt — ein Fehler, den viele Verkäufer begehen.
Kommunale Kapitalertragssteuer
Separat von IRNR löst der Verkauf von städtischem Land auch die plusvalía municipal (IIVTNU) aus, eine lokale Steuer der Gemeinde auf den Anstieg des Grundstückswerts. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts vom Oktober 2021 kann die plusvalía nicht erhoben werden, wenn kein realer Wertzuwachs vorliegt.
6. IRNR: Sonstige Einkünfte aus Spanischen Quellen
Dividenden aus spanischen Unternehmen unterliegen 19% Quellensteuer ohne Abkommensermäßigung. Zinsen aus spanischen Quellen werden zu 19% sowohl für EU/EWR-Ansässige als auch für Nicht-EU-Ansässige besteuert. Spanische Renten für Nicht-Ansässige unterliegen grundsätzlich IRNR, es sei denn, ein Doppelbesteuerungsabkommen weist das ausschließliche Besteuerungsrecht dem Ansässigkeitsland zu. Erwerbseinkommen mit spanischer Quelle wird zum allgemeinen Satz von 24% besteuert (19% für EU/EWR).
7. Vermögensteuer — Modelo 714
Nicht-Ansässige mit spanischen Vermögenswerten über der relevanten Schwelle unterliegen auch dem Impuesto sobre el Patrimonio (IP), der jährlichen Nettovermögensteuer Spaniens. Nicht-Ansässige werden auf einer realen Verpflichtungs-Basis besteuert: Nur in Spanien belegene, ausübbare oder durchsetzbare Vermögenswerte fallen in den Anwendungsbereich.
EU- und EWR-Ansässige haben Anspruch auf einen persönlichen Freibetrag von 700.000 Euro. Die staatliche Steuerskala reicht von 0,2% (auf steuerpflichtige Basen bis 167.129 Euro) bis 3,5% (auf Beträge über 10,7 Millionen Euro). Madrid gewährt einen 100%igen IP-Nachlass; Andalusien einen 99%igen Nachlass.
Die Temporäre Solidaritätssteuer auf große Vermögen (ITSGF), eingeführt durch Gesetz 38/2022 und faktisch dauerhaft gemacht, gilt für spanisches Nettovermögen über 3 Millionen Euro zu Sätzen von 1,7% (3-5 Millionen Euro), 2,1% (5-10 Millionen Euro) und 3,5% (über 10 Millionen Euro). Die ITSGF ist eine nationallevel Steuer ohne regionale Nachlässe.
Einreichungsfrist: Modelo 714 muss zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Jahres nach dem Bewertungsdatum (31. Dezember) eingereicht und bezahlt werden.
8. Modelo 720: Auslandsvermögenserklärung
Modelo 720 gilt nur für spanische Steueransässige, nicht für Nicht-Ansässige. Als Nicht-Ansässiger in Spanien haben Sie keine Modelo-720-Pflicht. Dies wird jedoch in zwei Situationen relevant: wenn Sie planen, spanischer Steueransässiger zu werden, oder wenn Sie zuvor spanischer Steueransässiger waren und möglicherweise Einreichungen aus Vorjahren verpasst haben.
9. Modelo 721: Im Ausland Gehaltene Krypto-Assets
Modelo 721 ist ebenfalls nur eine Pflicht für spanische Steueransässige. Nicht-Ansässige sind nicht zur Einreichung verpflichtet. Der DAC8-Rahmen — Richtlinie (EU) 2023/2226, ab 2026 in Kraft — verlangt jedoch, dass EU-basierte Krypto-Asset-Dienstleister die Transaktionen ihrer Nutzer der zuständigen EU-Steuerbehörde melden. Die Einreichungsfrist für Modelo 721 ist der 31. Januar; Strafen beginnen bei 5.000 Euro pro Datenelement.
10. Doppelbesteuerungsabkommen: Wie Sie Die Nicht-Ansässigen-Besteuerung Beeinflussen
Spanien hat über 90 Doppelbesteuerungsabkommen nach dem OECD-Musterabkommen unterzeichnet.
Mieteinnahmen (Artikel 6): Spanien behält das primäre Besteuerungsrecht. Veräußerungsgewinne aus Immobilien (Artikel 13): Abkommen erlauben Spanien generell, Gewinne aus dem Verkauf in Spanien belegener Immobilien zu besteuern. Dividenden (Artikel 10): Die spanische Quellensteuer ist generell auf 5-15% für Unternehmensempfänger mit bedeutenden Beteiligungen begrenzt. Zinsen (Artikel 11): Viele Abkommen reduzieren oder eliminieren die spanische Quellensteuer auf Zinsen.
Zur Inanspruchnahme von Abkommensleistungen muss der Nicht-Ansässige dem spanischen Zahler (Bank, Unternehmen, Pensionskasse) eine Steueransässigkeitsbescheinigung vorlegen, die von der Steuerbehörde des Ansässigkeitslandes ausgestellt wurde.
11. Häufige Fehler und Strafen
Keine Meldung zugerechneter Einkünfte. Viele Eigentümer wissen nicht, dass der Besitz einer spanischen Immobilie eine jährliche Einreichungspflicht auch ohne Mieteinnahmen begründet. Meldung zugerechneter Einkünfte zum falschen Satz. Verpasste vierteljährliche Vermietungsfristen. Keine Rückforderung des 3% Einbehalts nach Immobilienverkauf. Nicht-EU-Ansässige, die Mietausgaben abziehen. Keine Bestellung eines Steuervertreters — für Nicht-EU-Ansässige rechtlich verpflichtend.
| Situation | Konsequenz |
|---|---|
| Verspätete Einreichung (freiwillig, vor AEAT-Anfrage) | 5-20% Zuschlag je nach Verzug |
| Nicht eingereicht, von AEAT entdeckt | Formelle Strafe von 50-150% der unbezahlten Steuer |
| Wesentliche Untererfassung | 50-100% formelle Strafe plus Zinsen |
12. Schritt-für-Schritt: So Reichen Sie Modelo 210 Ein
Schritt 1: NIE Erhalten oder Bestätigen
Jeder Nicht-Ansässige mit spanischen Steuerpflichten benötigt eine Número de Identificación de Extranjero (NIE), die spanische Ausländeridentifikationsnummer. Die NIE wird beim spanischen Konsulat in Ihrem Ansässigkeitsland oder bei einer Policía-Nacional-Dienststelle in Spanien mit Formular EX-15 beantragt.
Schritt 2: Zugang zum AEAT-Portal
Modelo 210 wird ausschließlich online auf der AEAT-Website (sede.agenciatributaria.gob.es) eingereicht. Sie benötigen ein spanisches digitales Zertifikat, Zugang über Cl@ve PIN oder einen Steuervertreter oder Steuerberater mit eigenem digitalem Zertifikat.
Schritt 3: Erklärung Ausfüllen
Im Modelo-210-Modul der AEAT wählen Sie den entsprechenden Einkommenstypcode: 02 für zugerechnete Einkünfte aus städtischen Immobilien, 01 für Mieteinnahmen, 28 für Veräußerungsgewinne aus Immobilien.
Schritt 4: Steuer Bezahlen
Die Zahlung erfolgt direkt über das AEAT-Portal per Banküberweisung oder Lastschrift.
Schritt 5: Bestätigung Archivieren
Bewahren Sie die AEAT-gestempelte Bestätigung jeder Einreichung und Zahlung auf.
13. Wann Einen Steuervertreter Beauftragen
Ein Steuervertreter (representante fiscal) ist für Nicht-Ansässige ohne ständige Niederlassung in Spanien nach Artikel 9 LIRNR obligatorisch, wenn sie IRNR- oder IP-Verpflichtungen haben, die nicht durch obligatorischen Quellensteuerabzug gehandhabt werden. Das Versäumnis kann zu Strafen von bis zu 2.000 Euro führen.
Gebühren für die Nicht-Ansässigen-Steuervertretung liegen typischerweise zwischen 200-600 Euro pro Jahr für unkomplizierte Immobilieneigentumssituationen.
Die Nicht-Ansässigen-Steuer-Compliance in Spanien erfordert mehr Aufmerksamkeit, als die meisten ausländischen Immobilieneigentümer erkennen. Die Wechselwirkung von IRNR-Zurechnung, Vermietungspflichten, Kapitalgewinne-Einbehalt, Vermögensteuer und Abkommensnormen schafft eine Matrix von Verpflichtungen.
Bei BMC spezialisiert sich unser Steuerteam auf Nicht-Ansässigen-Besteuerung für Immobilieneigentümer, Investoren und Expatriates mit spanischen Vermögenswerten. Wir bearbeiten Modelo-210-Einreichungen — Zurechnung, Vermietung und Kapitalgewinne — sowie Modelo-714-Vermögensteuererkklärungen, Steuervertretung und Abkommenserstattungsansprüche.
Unser Nicht-Ansässigen-Steuerteam kontaktieren um Ihre spezifische Situation zu besprechen und ein Festgebühren-Compliance-Angebot zu erhalten.
