Les entreprises changeant l'usage de biens immobiliers de locaux commerciaux en logements devront régulariser la TVA

Le changement de finalité d'un actif immobilier a des conséquences fiscales directes sur la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Lorsqu'une société acquiert ou rénove un bien immobilier avec un objectif commercial spécifique et décide ultérieurement de le commercialiser comme logement, une altération du régime de déduction de la taxe supportée se produit.

Ce qu'a résolu la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT) a précisé que, si les travaux réalisés ne sont pas qualifiés de réhabilitation, la vente des biens immobiliers en tant que logements est exonérée de TVA car il s'agit d'une deuxième ou d'une livraison ultérieure. Dans ce scénario, si la destination initialement prévue pour le bien immobilier était l'exploitation d'une activité différente, telle que celle d'appart-hôtels, le changement d'usage vers la vente de logements entraîne l'obligation de régulariser la TVA.

La résolution indique que la régularisation doit être effectuée conformément à la réglementation sur les biens d'investissement et aux règles de rectification des déductions. Cela implique que la TVA que l'entreprise a déduite au moment de l'achat ou lors des rénovations doit être ajustée à la nouvelle destination du bien immobilier, qui ne permet plus ladite déduction s'agissant d'une opération exonérée.

Ce que cela signifie pour vous

Pour les sociétés qui gèrent des actifs immobiliers, ce critère implique que l'économie fiscale réalisée grâce à la déduction de la TVA lors de la phase d'investissement ou de construction peut être annulée si le modèle économique change. Si le bien immobilier cesse d'être affecté à une activité soumise à la TVA pour passer à une activité exonérée (comme la vente de logements), l'administration exigera le remboursement d'une partie des déductions pratiquées.

Ce qu'il convient de faire

Il est nécessaire d'évaluer l'affectation des biens immobiliers en comptabilité et l'impact des changements d'usage projetés sur la stratégie commerciale. Avant de modifier la destination d'un actif, il convient d'analyser le temps écoulé depuis l'acquisition et le volume de TVA supportée afin de quantifier le coût fiscal de la régularisation que l'Administration exigera.